Как будет работать программа компенсации за разрушенное жилье

Стартующая в мае программа компенсаций за уничтоженное и разрушенное жилье может столкнуться с рядом рисков. Ключевая загвоздка состоит в оценке стоимости уничтоженного жилья – ее могут сильно занизить.
Уже в мае украинцы могут получить первые компенсации за жилье, поврежденное и уничтоженное в ходе российской агрессии. Средства можно будет потратить только на восстановление недвижимости либо на приобретение новой. Но у экспертов есть сомнения, что граждане получат равноценную замену утраченному имуществу – размер компенсации будет зависеть от еще не разработанной Кабмином методики оценки стоимости разрушенной недвижимости.

В то же время уже принятые правительством постановления ограничивают объемы финансирования программы из ее пока что основного источника – Фонда ликвидации последствий военной агрессии. Из порядка использования средств Фонда следует, что на них государство сможет приобрести для пострадавших граждан квартиру или дом примерно на 30% ниже рыночной цены уничтоженных.

Кроме того, власти задумываются над тем, чтобы ввести лимит на размер жилплощади, которую будет покрывать компенсация, рассказал UBR.ua знакомый с обсуждением нормы представитель строительной отрасли.

Размер компенсации – не единственное, остающееся не до конца проясненным положение программы. Ее успех в значительной степени будет зависеть от человеческого фактора, полагает часть наших собеседников, – несмотря на заложенные в соответствующий закон предохранители, она рискует быть подвержена коррупции.

UBR.ua рассказывает о ключевых особенностях и возможных проблемах компенсаций за поврежденную и уничтоженную недвижимость.

Закон №2923-IX «О компенсации за повреждение и уничтожение недвижимого имущества в ходе российской агрессии» президент Владимир Зеленский подписал 17 марта. Документ вступит в силу только через два месяца, 22 мая. Но уже в мае гражданам могут успеть выдать первые компенсации, заявляла глава партии «Слуга народа» и профильного комитета Верховной Рады Елена Шуляк агентству «Укринформ».

Поспособствовать скорейшей выдаче должно то, что практически с начала войны украинцы получили возможность подавать заявки на возмещение через электронный сервис «Дія» – к концу февраля 2023 года их было направлено свыше 335 тысяч на 23 млн кв. м жилплощади, уточняла Шуляк.

Впрочем, процедура утверждения заявок едва ли позволяет рассчитывать, что первые компенсации будут выданы в мае.

К началу действия закона местные власти должны создать специальные комиссии, задачей которых будет рассмотрение и одобрение заявок. Рассматривать заявки полагается в порядке их поступления, а на вынесение решения по каждой комиссиям отводится 30 дней. Затем еще пять дней на заверение вердикта комиссий отводится местным советам, военным или военно-гражданским администрациям.

Подавать заявки можно будет и после вступления в силу закона – до истечения одного года со дня отмены военного положения на территории, где располагалась уничтоженная или поврежденная собственность.

После 22 мая подать заявку можно будет не только в «Діє», но и через нотариусов, центры предоставления административных услуг (укр. аббр. ЦНАП), а также в центрах социальной защиты. Последние два учреждения также будут обеспечивать выезд мобильных групп для приема заявок по месту жительства граждан.

Ни на уничтоженное имущество (то есть не подлежащее восстановлению), ни на поврежденное (когда восстановление признается экономически целесообразным) компенсацию не будут выдавать наличными.

Основным инструментом возмещения для уничтоженного имущества будет жилищный сертификат – электронный документ, удостоверяющий гарантии государства профинансировать покупку объекта недвижимости на указанную в сертификате сумму.

Жилищный сертификат можно будет обменять на любое жилье в Украине (кроме находящегося на временно оккупированных территориях, в зоне боевых действий или в окруженных населенных пунктах). Им может стать и квартира в еще не возведенном доме, и в уже давно введенном в эксплуатацию. В этом смысле нет почти никаких ограничений, кроме того, что в случае возводимого дома его застройщик не должен пребывать в состоянии банкротства, ликвидации или не иметь права на исполнение работ на этом объекте.

Новую недвижимость получатель сертификата должен подыскать себе самостоятельно. На это у него будет пять лет, после чего сертификат, исходя из текста закона, прекратит действовать.

Использовать сертификат можно гибко: так, если приобретаемое жилье окажется дороже суммы компенсации, остаток позволяется доплатить из собственных средств. Если дешевле – владельцу сертификата в будущем компенсируют разницу из изъятых у РФ активов (в порядке, который еще предстоит принять законодательно). Также для покупки одного объекта недвижимости можно суммировать несколько сертификатов разных физических и юридических лиц.

Отчуждать недвижимость, приобретенную за жилищный сертификат, его получатель не будет иметь права в течение пяти лет.

Основным инструментом возмещения для уничтоженного имущества будет жилищный сертификат – электронный документ, удостоверяющий гарантии государства профинансировать покупку объекта недвижимости на указанную в сертификате сумму.

Жилищный сертификат можно будет обменять на любое жилье в Украине (кроме находящегося на временно оккупированных территориях, в зоне боевых действий или в окруженных населенных пунктах). Им может стать и квартира в еще не возведенном доме, и в уже давно введенном в эксплуатацию. В этом смысле нет почти никаких ограничений, кроме того, что в случае возводимого дома его застройщик не должен пребывать в состоянии банкротства, ликвидации или не иметь права на исполнение работ на этом объекте.

Новую недвижимость получатель сертификата должен подыскать себе самостоятельно. На это у него будет пять лет, после чего сертификат, исходя из текста закона, прекратит действовать.

Использовать сертификат можно гибко: так, если приобретаемое жилье окажется дороже суммы компенсации, остаток позволяется доплатить из собственных средств. Если дешевле – владельцу сертификата в будущем компенсируют разницу из изъятых у РФ активов (в порядке, который еще предстоит принять законодательно). Также для покупки одного объекта недвижимости можно суммировать несколько сертификатов разных физических и юридических лиц.

Отчуждать недвижимость, приобретенную за жилищный сертификат, его получатель не будет иметь права в течение пяти лет.

Порядок использования средств Фонда, утвержденный Кабмином 10 февраля, позволяет тратить их на разные цели – от закупки школьных автобусов до обеспечения жильем внутренне перемещенных лиц. Одним из пунктов предусмотрено и финансирование компенсаций за уничтоженную недвижимость. Другим же указана граничная цена 1 кв. м общей площади приобретаемого жилья – она не может превышать «опосредованную» стоимость в регионе, определенную Министерством развития общин, территорий и инфраструктуры (Минрегион).

Юридический советник Transparency International Ukraine (TI) Андрей Швадчак обратил внимание, что правительство не меняло подход к определению опосредованной цены с 2005 года, ввиду чего она имеет мало общего с реальными ценами на рынке. Согласно данным на октябрь, самый дорогой квадратный метр, по мнению Минрегиона, был в Киеве – 22,8 тыс. грн. В том же месяце средняя рыночная стоимость 1 кв. м на первичном рынке столицы, согласно данным портала «ЛУН», составляла 49 тыс. грн.

Сославшись на ряд исследований, эксперт TI сделал вывод, что средняя рыночная стоимость 1 кв. м первичного жилья в Украине более чем на 30% превышает определенную КМУ.

«Так что вряд ли стоит рассчитывать на качественное и современное жилье, приобретенное за счет Фонда», – констатировал Швадчак.

В письменном ответе на запрос UBR.ua Елена Шуляк напомнила, что средства Фонда – не единственные, за счет которых будет финансироваться программа. И подчеркнула, что размер компенсации не может зависеть от источников денежного покрытия – «это противоречит положениям закона и самой его сути, которая состоит в справедливых компенсациях гражданам».

Шуляк добавила, что оценка стоимости квадратного метра жилья, на основании которой будет рассчитана сумма в жилищном сертификате, не будет связана с методикой Минрегиона. До начала действия закона правительство должно внедрить специальный порядок оценки. Хотя его разработка еще находится в процессе, Шуляк указала критерии, на основании которых он будет приниматься.

«Рассматривается вопрос определения стоимости 1 квадратного метра, учитывая стоимость воспроизводства 1 квадратного метра подобного жилья. Такая стоимость учитывает особенности типа и конструктива уничтоженного жилья, социально-культурный, промышленный потенциал населенного пункта, его место в системе расселения в стране и ликвидности района в городе (если речь идет о городах с населением более 500 тыс. человек). То есть целью документа является установление такой стоимости 1 квадратного метра, которая будет максимально приближена к рыночной», – указала Шуляк.

И все же власти рассматривают возможность установления ценового ограничения на компенсацию для отдельных объектов недвижимости, рассказал нам президент Конфедерации строителей Украины (КСУ) Лев Парцхаладзе. По его словам, вариант неполного возмещения государством стоимости уничтоженных крупных объектов недвижимости обсуждался в дискуссиях с «первыми лицами, в том числе кто писал закон».

«Исходя из этих дискуссий, я предполагаю, что компенсацией может полностью не покрываться строительство больших частных домов», – сказал Парцхаладзе. Он уточнил, что новый порядок КМУ, вероятно, будет включать определенный лимит на объем жилплощади, который будет затрагивать компенсация – например, 50 кв. м на человека + 25 кв. м на каждого члена семьи.

«Бюджет не резиновый, а государство должно обеспечить справедливость при предоставлении компенсаций. Поэтому что-то может взять на себя, а что-то – нет», – объяснил логику обсуждений Парцхаладзе.

По мнению адвоката и эксперта рынка недвижимости Юрия Брыкайло, Кабмин так или иначе ограничит размер компенсации – путем занижения оценки стоимости уничтоженного имущества либо другими методами.

«Если поднять компенсации к рыночным ценам, то не будет понимания, откуда такие, как мне кажется, невероятные суммы взять. В таком случае всем компенсаций может не хватить», – считает Брыкайло.

Отметим, что если исходить из числа уже поданных заявок (более 300 тысяч на 23 млн кв. м), то даже при оценивании стоимости квадратного метра по действующей методике Минрегиона, согласно которой средняя цена квадрата по Украине составляет примерно 20 тыс. грн, необходимое финансирование программы будет исчисляться сотнями миллиардов гривен.

Если выдавать компенсации по рыночной стоимости жилплощади на первичном рынке, то бюджет программы может перевалить и за триллион гривен. Впрочем, это грубые подсчеты – нужно учитывать, что не все заявки будут удовлетворены, а часть из них подана на возмещение поврежденного, а не уничтоженного имущества.

Риски закона: коррупция в комиссиях
Несмотря на ряд белых пятен, которые нужно будет закрыть в подзаконных актах, в целом закон был положительно воспринят отраслью. Среди его преимуществ – отказ от централизованного заказа государством возведения нового жилья для компенсаций, что могло бы обернуться масштабной коррупцией.

Однако внедряемая система все-таки не полностью устраняет риски злоупотреблений, считает Брыкайло.

Принимать решение о выдаче компенсаций будут региональные комиссии. Их состав должны утверждать местные власти. Контролироваться деятельность комиссий будет изнутри – в ее состав могут включаться независимые эксперты, оценщики и представители международных организаций. Впрочем, в законе предусмотрено право, но не обязанность для местных властей привлекать независимых членов (возможно, это изменится в подзаконных актах Кабмина).

«Я думаю, что в первое время будет много неразберихи и местечковых злоупотреблений. При оценке компенсации кому-то могут непропорционально завышать сумму, кому-то – занижать, возмещать ущерб там, где для этого нет оснований. Закон рамочный, и его изъяны будут постепенно устраняться подзаконными актами. Но так или иначе как минимум половина успеха программы будет зависеть от работы на местах», – предполагает Брыкайло.

Юрист добавил, что на данный момент неясно и то, как комиссии будут определять размер компенсации за поврежденное жилье – ведь, к примеру, стоимость и качество строительных материалов, которыми среди прочего предлагается возмещать ущерб, может быть очень разной. Пока правительство не примет унифицированную инструкцию по определению суммы данного вида компенсации, решения комиссий могут сильно варьироваться от случая к случаю

Вероятно, проще будет с определением размера компенсации для инвесторов в недостроенную недвижимость – он будет устанавливаться «пропорционально проценту цены такого объекта, который фактически был оплачен получателем компенсации». В то же время споры могут возникать при принятии решения, подлежит ли в принципе конкретный строящийся дом возмещению, поясняет Брыкайло.

«Законом установлено, что компенсации подлежат уничтоженные и поврежденные незавершенные дома, в которых на момент нанесения ущерба были возведены стены. Но не указано, например, какой они должны быть высоты, другие характеристики. Это может стать полем для придирок комиссий», – высказал мнение эксперт.

Цена «квадрата» на первичке может подскочить из-за сертификатов
Как указал нам Лев Парцхаладзе, закон специально выписан таким образом, чтобы деньги от компенсаций были направлены в строительство новых зданий, а не в старый жилой фонд. В частности, этому должен поспособствовать ограниченный срок действия сертификата – его нужно «активировать» не позднее пяти лет со дня выдачи.

Если властям удастся ввести справедливый механизм оценки стоимости жилья и обеспечить эффективную работу комиссий, то, полагает сооснователь и управляющий партнер компании INSPI Development Владимир Семенцов, спрос на первичном рынке недвижимости может увеличиться на 10-15%. Рост спроса со стороны владельцев сертификатов может подтолкнуть вверх и цену квадратного метра, не исключает Лев Парцхаладзе.

По материалам: ubr.ua