Как изменился рынок недвижимости Киева за 5 лет
За последние пять лет рынок недвижимости столицы изменился до неузнаваемости. Киевский квадратный метр потерял до половины стоимости, канула в Лету ипотека, а застройщики начали настоящую охоту за покупателем.
В этом году столичному рынку недвижимости исполняется 20 лет. За этот период изменилось многое. Но настоящим «переворотом» стал кризис 2008 года, когда в один момент недвижимость из инвестиционного инструмента превратилась в испытания для тысяч людей, компаний и посредников.
Минус 50%
Киев стал абсолютным чемпионом падения цен на недвижимость в 2008-2010 годах: средняя стоимость квадратного метра в столице с января 2008 года упала на 48% - до $1792. Так, если на Харьковском массиве до кризиса квадратный метр стоил $2,5 тыс., то сейчас цена составляет $1,2 тыс. Но даже 20-50% падение цен на жилье не привело к росту количества сделок, а правила игру на рынке уже диктует не продавец, а покупатель.
До кризиса клиенты были менее избирательны и зачастую были вынуждены делать быстрые покупки на фоне динамичного роста цен. Сейчас ситуация кардинально изменилась - потенциальные покупатели могут по два года искать и ждать тот вариант, который их устроит на 100%. Как результат, если в 2008 году на вторичном рынке было продано 20 тысяч квартир, на первичном – 10 тысяч, то в 2009 году количество продаж на первичном рынке составило всего около 1 тыс. квартир, а на вторичном – 6 тыс.
В 2010 году количество сделок немного увеличилось, но достичь уровня 2008 года так и не удалось. «В 2006-2007 годах более половины сделок на рынке недвижимости осуществлялось за счет спекулятивного капитала. Сейчас спекулянтов не более 10%, а квартир, выставленных на рынок десятки тысяч», - отмечает специалист по маркетингу компании SV Development Сергей Костецкий.
Очень сильно ударил по объему продаж уход с рынка ипотечного кредитования. И если в 2007 году около 80% всех сделок осуществлялось за счет банковских ссуд, то на сегодняшних их доля не превышает 2%. «Сейчас банки не имеют права кредитовать в иностранной валюте, поэтому и ставки поднялись с 15 до 20-22%, а это очень много для потенциальных покупателей», - рассказывает Сергей Костецкий. При этом в «Т.М.М.» говорят, что сегодняшних реалиях их клиенты не готовы платить даже 15% ставку кредита.
Изменившиеся реалии рынка как через сито пропустило многочисленных столичных застройщиков – с рынка ушло около 70% всех компаний. В большинстве случаев они были вынуждены либо заморозить свои объекты или продать их за бесценок другим застройщикам. «Ранее недвижимостью занимались многие, потому что был такой тренд и все считали, что тут возможны сверхприбыли. Но кризис отфильтровал рынок», - поясняет генеральный директор и член совета директоров компании «XXI Век» Олег Салмин.
Так, в 2010 году не ввели ни одного объекта в эксплуатацию такие некогда крупные компании, как «Познякижилбуд», «Лико-Холдинг», «Д.І.А. «Девелопмент» и многие другие. Выжить удалось по настоящему крупны компаниям, таким как «Киевгорстрой», Ukranian Development Partners, «К.А.Н. Девелопмент», ИСК «Столица». Однако все они были вынуждены снизить свои обороты из-за сокращения предложения.
«Киевгорстрой» несмотря на значительное снижение объема покупки, продолжает строить. Компания выиграла за счет правильной сегментации и акценте на эконом-классе. «К.А.Н. Девелопмент» сейчас себя тоже неплохо чувствует и возводит более крупные объекты», - отмечает эксперт Ярослав Цуканов.
Сокращение числа застройщиков привело к массовому банкротству и закрытию агентств недвижимости. «Закрылись в основном маленькие фирмы, в которых в одном лице работали и директор, и агент, и бухгалтер, и дворник. Такие агентства не имели собственного офиса, а арендовали помещения», - поясняет заместитель директора агентства недвижимости «Новый адрес» Татьяна Леоненко.
По мнению специалистов, лидерами в данном сегменте сейчас являются крупные компании, у которых есть хорошие «раскрученные» сайты, на которых можно найти всю необходимую информацию для клиента. «Также не стоит забывать о рекламе, которая очень важна для любого агентства по недвижимости. Если говорить о новых компаниях, то я не слышала, чтобы сейчас они открывались», - резюмирует Леоненко.
Элитное жилье третьего поколения
Как и пять лет назад, около 95% всех сделок на рынке приходится на эконом-жилье. Но если раньше люди гнались за квартирами в 200-300 кв. м, то сейчас самыми востребованными считаются объекты до 100 кв. м. При этом развернулась настоящая борьба за бизнес-класс. «В этом сегменте необходимо правильное соотношение качество/цена. Цена же сейчас очень разнообразна. Покупатель стал намного требовательнее, и он готов платить за качество, но предоставить его могут далеко не все застройщики», - отмечает генеральный директор компании «Т.М.М.» Николай Толмачев.
Но настоящий скачек в последние годы сделала торговая недвижимость, на которую сейчас и ориентированы иностранные инвесторы. Сейчас существует огромный спрос со стороны международных компаний на профессиональных девелоперов, которые могут предложить хорошие проекты с готовой разрешительной документацией, в состоянии построить объект и обеспечить его управление.
«В особенности для инвестора интересны публичные компании, которые имеют понятную систему корпоративного управления и отчетность по международным стандартам финансовой отчетности», - рассказывает Олег Салмин. Наибольшим же изменениям подвергся сектор элитной недвижимости. Изменился формат и технологии, качественное наполнение, метраж апартаментов.
При этом рынок уже прошел этап снижения качества и сейчас возвращается к высоким стандартам, принятым в сегменте. «Современные проекты элитных жилых домов можно условно разделить на два основных типа. Первый отличается масштабностью (большие жилые площади, многоэтажность, размеры прилегающей территории). Наряду с этим реализуются «клубные» проекты, выполненные с меньшим размахом, но с большей индивидуальностью», - рассказывает директор по развитию бизнеса компании Knight Frank Наталья Пронина.
По ее словам, элитные жилые комплексы, возводящиеся сейчас, можно назвать третьим поколением строительства, которое отошло от концепции огромных площадей квартир. «Сейчас больше внимания уделяется внутренней и внешней отделке, общественной зоне и факторам, на которые раньше мало обращали внимание: высокачественное техническое оснащение дома, наличие обслуживающей компании, профессиональные системы безопасности, просторная придомовая территория, зеленые зоны и парки рядом с домом и т.д.», - продолжает Пронина.
Высокие запросы клиентов и конкурентная борьба за него привели к тому, что застройщики были вынуждены изменить подходы к строительству и методы проектирования объектов. Сейчас рынок захватывает монолитное строительство, которое вытесняет панельные технологии. Кроме этого появилась возможность строить высотные здания не только элит и премиум-класса, но и эконом-категорий. «Но в плане архитектуры ничего «яркого» в Киеве нет, особых изменений я не заметил. Уже много лет компании-фавориты строят по шаблону, а хотелось бы, чтобы Киев был более оригинальным», - говорит Ярослав Цуканов.
Не хватает некогда самому зеленому городу Европы и пресловутых парков. «На сегодняшний день на одного человека приходится 14 кв. м зеленых насаждений на человека приходится сейчас на одного киевлянина. До 2025 года эту цифру планируют увеличить до 20 кв. м», - говорит начальник Института генерального плана Киева Сергей Броневицкий. Напомним, что Киевская городская администрация в мае закончит разработку Стратегии развития города Киева до 2025 года, которую представят иностранным компаниям, заинтересованным в инвестициях в Киев.