Три гиганта киевского рынка недвижимости попали в крупный скандал
Игорь Кушнир и Вячеслав Непоп могут не только лишиться должностей, но и свободы. Сразу три гиганта рынка недвижимости столицы Украины попали в крупный скандал. Киевгорстрой, Житлоинвестбуд-УКБ и Спецжитлофонд замешаны в одной и долгоиграющей афере.
Миллиард гривен. Это железный минимум, украденный чиновниками Киевской горадминистрации, возглавляющих работу киевских коммунальных строительных компаний. Компаний, которые много лет успешно работают на рынке строительства недвижимости Киева, построивших за время своей деятельности миллионы квадратных метров жилой и нежилой недвижимости.
Чиновники Киевской городской администрации, которые принимают непосредственное участие в миллиардной схеме:
1. Кушнир Игорь Николаевич – председатель правления – президент ЧАО «Холдинговая компания «Киевгорстрой»;
2. Непоп Вячеслав Иванович – директор КП «Житлоинвестбуд-УКБ»;
3. Шарий Владимир Васильевич – директор КП «Спецжитлофонд»;
4. Федотов Константин Павлович — директор Департамента строительства и жилищного обеспечения Киевской городской государственной администрации (КГГА);
5. Спасибко Александр Валерьевич — Заместитель председателя Киевской городской государственной администрации.
Два из этих предприятий являются 100% коммунальной собственностью территориальной общины Киева, а в третьей компании Киевсовету принадлежит 80 % акций. Управляют строительными компаниями назначенные Киевской городской государственной администрацией топ-менеджеры.
В прессе неоднократно писали об успехах и неудачах, проблемах и заботах этих флагманов строительной индустрии, повторяться не буду. Я хочу рассказать о том, как нас грабят, и с чем лично, как эксперт по купле-продаже недвижимости, многократно сталкивался, помогая клиентам покупать жилье.
Про один из нехитрых приемов, при помощи которого нечестные на руку чиновники выводят из государственного бюджета громадные деньги. Деньги делаются буквально из воздуха, траты при этом минимальные.
Махинация нехитрая и не многоходовая, но по моим подсчетам вывела из государственного бюджета минимум миллиард гривен, хотя скорее всего эта сумма процентов на 50 больше. Эту схему я встречал в трех киевских строительных коммунальных компаниях Киева — ЧАО «Холдинговая компания «Киевгорстрой», КП «Житлоинвестбуд-УКБ» и КП «Спецжитлофонд».
Причем если последние две компании начали применять эту схему последние несколько лет, то в ЧАО «ХК «Киевгорстрой» используют ее с нулевых годов.
Суть в следующем. Строительные компании зарабатывают на продаже жилой и нежилой недвижимости и зарабатывают немало.
Вроде бы и украсть тут невозможно – компания оценила стоимость квартир в доме, что строит, выставила их на продажу, продала, получила деньги на расчетный счет. Все честно и прозрачно.
Но как почти всегда в украинской экономике, там, где есть большие деньги, есть те, кто их окучивает. В этом случае строительные компании, выставляя на продажу квартиры, занижают их реальную рыночную стоимость, но купить квартиры по заниженной первоначальной цене, может не каждый.
Точнее, они заранее предназначены для нескольких конкретных покупателей (это приватные компании), которые приобретают квартиры по «Предварительным договорам купли-продажи квартир» или «Договорам купли-продажи имущественных прав». Оптом продаются десятки и сотни квартир. Они не покупают квартиры на первых и последних этажах, а только квартиры с лучшей планировкой, панорамным видом, небольшой площадью, то есть те квартиры, на которые на рынке недвижимости есть повышенный покупательский спрос.
Но, фокус в том, что покупая десятки и сотни квартир в коммунальных строительных компаниях, «покупатели-оптовики» квартир, не платят за «приобретенные» квартиры ни одной гривны.
После заключения «Предварительных договоров купли-продажи квартир» (схема Киевгорстроя) или «Договоров купли-продажи имущественных прав» (схема КП «Житлоинвестбуд-УКБ» и КП «Спецжитлофонд»), «оптовиками-покупателями» эти квартиры передаются для реализации в агентства недвижимости, которые через прессу и интернет-сайты (например, OLX и подобные) выставляют их на продажу.
Стоимость квартиры в этом случае от 10% до 30 % выше от первоначальной цены строительной компании — это и есть реальная рыночная цена квартиры.
Когда риэлтором агентства недвижимости находится конкретный покупатель на конкретную квартиру, то с этим покупателем заключается трехсторонний «Договор уступки права требования», по которому 80-90% от стоимости квартиры реальный покупатель платит строительной фирме, что строит дом, в данном случае это ЧАО «Холдинговая компания «Киевгорстрой», КП «Житлоинвестбуд-УКБ» и КП «Спецжитлофонд».
А 10-20% от стоимости квартиры, по такому договору покупатель платит «оптовику-покупателю», который «выкупил» квартиры у киевской коммунальной строительной организации, плюс в среднем 2% от сделки это комиссионные агентства недвижимости, которое находит покупателя на квартиру.
Что мы имеем на выходе? Киевская община в лице коммунального предприятия, теряет от 10 до 20 % (доходит и до 30%) от стоимости квартиры, а «оптовики-покупатели», которые являются обычными фирмами -«прокладками», за которыми стоят топ-менеджеры КГГА, зарабатывают от 10 до 20 % на стоимости квартиры.
Встречались варианты, когда фирмы — «прокладки» через агентства недвижимости выставляли на продажу около 80 % квартир строящегося дома, «приобретенных» у коммунальных строительных предприятий. В доме 150-200 квартир. Вы представляете масштаб убытков киевского бюджета?
По моим подсчетам, по такой схеме у ЧАО «Холдинговая компания «Киевгорстрой» с нулевых годов было украдено от 800 000 000 гривен, у КП «Житлоинвестбуд-УКБ» от 150 000 000 миллионов гривен, у КП «Спецжитлофонд» от 70 000 000 миллионов гривен.
Схема эта известна, ее часто упоминают на строительных интернет-форумах покупатели квартир, о ней не раз писали в прессе, и я, в процессе поиска квартир для клиентов неоднократно с ней сталкивался.
Это к тому, что руководители строительных коммунальных компаний не могут о ней не знать и, в общем-то, понятно, что они эту схему или сами организовали или же крышуют ее, имея личную нечестно приобретенную выгоду от перепродаваемой, по жульнической схеме, недвижимости.
Также не надо забывать, что денежные активы коммунальных предприятий приравнены к государственным денежным активам, поэтому речь идет о разворовывании государственных денег.
Кроме этого, все коммунальные компании обязаны перечислять ежегодно от 30 до 50 % своего дохода в бюджет Киева, а учитывая, что многие десятки миллионов гривен уходит фирмам — «прокладкам», киевский бюджет недополучил за все эти годы сотни миллионов гривен.
Персоналии
ЧАО «Холдинговую компанию «Киевгорстрой» с 2012 года возглавляет Игорь Кушнир. Схема вывода денег с государственной коммунальной компании через фирмы — «прокладки» работала задолго до его прихода в «Киевгорстрой» и является всего лишь одной из многих серых схем вывода денег из бюджета этой компании.
В декабре 2016 года в Верховной Раде Украине зарегистрирован проект постановления №5524 «О создании следственной комиссии ВР по вопросам проверки финансово-хозяйственной деятельности ЧАО «Холдинговая компания «Киевгорстрой», который до сих пор остается непроголосованным проектом. Аналогичный проект решения есть и в Киевском городском совете, но ситуация та же. Все только в проектах.
Вероятно, кто-то тормозит процессы независимых проверок. Кто? Вероятно, те, кому это проверки очень невыгодны.
КП «Житлоинвестбуд-УКБ» и КП «Спецжитлофонд» со стопроцентным уставным капиталом Киевсовета, находятся в подчинении Департамента строительства и жилищного обеспечения Киевской городской администрации, который с марта 2016 года возглавляет Константин Федотов.
До этого назначения, с декабря 2014 года этот чиновник был руководителем КП «Спецжитлофонд».
До Федотова, городской строительный департамент возглавлял Александр Спасибко, который в данный момент трудится на должности заместителя по строительным вопросам председателя киевской городской администрации Владимира Кличка.
В строительный департамент горадминистрации Спасибко пришел работать в октябре 2014 года и за месяц сделал головокружительную карьеру, возглавив один из самых крупных департаментов киевской горадминистрации, став его директором.
Спасибко и Федотов ранее много лет работали вместе в одной строительной коммерческой компании, и вероятнее всего, именно Спасибко привел Федотова в строительное коммунальное предприятие «Спецжитлофонд», поспособствовав назначению на должность директора, а в дальнейшем, уйдя на повышение, передал ему пост директора строительно-жилищного департамента киевской горадминистрации.
А уже с лета 2015 года через агентства недвижимости на рынок продажи жилья Киева фирмы — «прокладки» начали выставлять на продажу квартиры в домах, что строили коммунальные предприятия «Житлоинвестбуд-УКБ» и «Спецжитлофонд».
Здесь маржа «оптовиков» на большей части квартир иногда составляла до 30%, но в разных домах была разной, в среднем 10-20% от стоимости квартиры.
80-90% от стоимости квартиры, покупатель по трехстороннему «Договору уступки права требования» платил коммунальной строительной фирме, что строит дом, а 10-20% «оптовику-покупателю», который «выкупил» квартиры у коммунальных строительных организаций.
Хочу уточнить, что речь идет не о продаже квартир через фонды финансирования строительства, компании управляющие активами или инвестиционные фонды, а именно о продаже коммунальных квартир через частные фирмы-посредники, которые созданы не государством, а приватными лицами.
То, что деньги коммунальных предприятий являются государственными деньгами, т.е. бюджетными, конечно никого не останавливает, ведь «деньги не пахнут».
Схема эта, та же, что и в ЧАО «ХК «Киевгорстрой». Часть квартир можно приобрести в отделе продаж коммунальных предприятий, а квартиры, пользующиеся наибольшим спросом, только у фиктивных «покупателей-оптовиков», которые ни копейки не заплатив в кассу коммунальных предприятий, снимают на перепродаже сливки-пенки.
Деньги буквально делаются из воздуха, ведь фирмы — «прокладки» не строят сами, не вкладывают в строительство ни одной гривны, а доходы получают просто бешенные.
Проверяем информацию
Проверить рассказанное очень просто. Все коммунальные предприятия, должны по первому запросу гражданина Украины предоставить информацию о деятельности предприятия, в т.ч. и по финансовой деятельности, с конкретными суммами и датами, но без указания конкретных покупателей. Хотя вряд ли будут даны ответы на письма простых граждан, но на запросы депутатов и общественных организаций, ответы будут даны.
Направьте запрос Игорю Кушниру, Александру Спасибко и Константину Федотову, и попросите предоставить их информацию о количестве заключенных за последние два — три года (или за один на выбор год) трехсторонних «Договоров уступки права требования», которые заключили ЧАО «Холдинговая компания «Киевгорстрой», КП «Житлоинвестбуд-УКБ» и КП «Спецжитлофонд». По которым деньги за квартиру (точнее за имущественные права на квартиру) строительным фирмам перечислили лица по «Договорам уступки права требования».
Спросите о суммах, которые были уплачены по этим «Договорам уступки права требования» третьей стороной непосредственно «покупателям-оптовикам» и это будут десятки и сотни миллионов гривен. А ведь это деньги, которые должны оставаться в городском бюджете, а не перечисляться на счета чиновников-казнокрадов.
Что делать?
Вопрос чрезвычайно актуальный. Как не допустить подобную кражу государственных денег в строительных государственных и коммунальных компаниях?
Вариантов много – это и утверждение цены на квартиры комиссией при киевской горадминистрации, куда будут входить активисты-общественники и независимые эксперты, депутаты Киевсовета и представители КГГА, которые будут согласовывать реальные рыночные цены на квартиры в строительных коммунальных организациях и передавать их на утверждение в один из департаментов КГГА.
Это может быть и обязательное условие в «Договорах купли-продажи имущественных прав на квартиру» о внесения такого процента в пользу застройщика от стоимости квартиры, при заключении трехстороннего «Договора уступки права требования», который сделал бы бессмысленной, с точки зрения криминального заработка, массовую перепродажу квартир от коммунальных застройщиков.
Придумать можно и другие варианты, было бы желание, но его, конечно, не будет до тех пор, пока в Киевскую городскую администрацию придут работать люди, которые в первую очередь будут заботиться о государственных интересах, а не о своей личной выгоде на государственной службе.
Для реальной заинтересованности в результатах работы по строительству и продаже квартир, в данном случае чиновники КГГА должны получать высокую заработную плату и возможно доход в виде небольшого процента от суммы, вырученной от проданных коммунальных квартир.
Денежный стимул должен быть, потому что при необходимости, топ-менеджеры работают по 15 часов в сутки без выходных и за 10-15 тысяч гривен ежемесячной зарплаты, никто из высококвалифицированных специалистов работать на износ не будет.
И, безусловно, их работа должна находиться под жестким общественным контролем, а иначе все то, что 25 лет не дает встать Украине с колен, будет повторяться вновь и вновь, с каждым новым назначенным топ-менеджером.
Но разворовывание киевского бюджета надо остановить сейчас и на будущее. Или зачем такие жертвы и страдания, которые четвертый год несет Украина?
В том числе и за жизнь без коррупции и коррупционеров.
Киевский мэр
Один из главных вопросов в этой коррупционной схеме, это роль киевского мэра Виталия Кличко.
Кличко далеко не глупый человек, как его часто пытается представить пресса. Недалекий человек не создал бы мощную политическую партию, которая неоднократно брала в парламенте и местных советах, большое количество мест. Даже очень хорошие консультанты и советники, без личной высокой интеллектуальной составляющей, не помогли бы побеждать на выборах. Ставшую «притчей во языцех» косноязычность мэра оставим в стороне, одно другому не помеха.
И возникает вопрос, знает ли мэр как зарабатывают на перепродаже коммунальной собственности его заместитель и топ-менеджеры киевской городской государственной администрации или нет? Есть два варианта. Киевский мэр или сам возглавляет и организовывает коррупционный процесс по разворовыванию коммунальных денег или он не знает, что творится в подчиненных ему структурах. Третьего варианта здесь нет.
Как оно есть на самом деле, мы обязательно узнаем со временем. Но разворовывание киевского бюджета надо остановить сейчас и на будущее. Или зачем такие жертвы и страдания, которые четвертый год несет Украина?
В том числе за жизнь без коррупции и коррупционеров.
Конечно в нынешней ситуации, когда коррупционеры находятся при власти, поменять вряд ли что-то можно. Думаю, есть смысл создать народный реестр преступлений и народный реестр коррупционеров. Не вечно же люди, которые разворовывают государственный бюджет, будут при власти. Придет и их время отвечать за совершенные преступления и возвращать украденное.
По материалам: pbnews.com.ua