Как одесский городской совет продает недвижимость за бесценок

В Одессе прослеживается нездоровая тенденция продажи коммунальной собственности по крайне низкой стоимости – от 3 до 6 раза дешевле, чем на рынке.
Для подтверждения вышесказанного тезиса корреспондент Украинской Службы Информации провел сравнение средней стоимости 1 кв.м. проданного имущества мэрией со средней стоимостью 1 кв.м. на рынке недвижимости в Одессе. Рыночные данные базируются на исследовании рынка и заключении специалистов из агентства недвижимости, которые проводили свою аналитику рынка в 2016-м году.
Как видно из таблицы, исполком продает помещения от 3 до 6 раз дешевле рыночных цен. А это значит, что бюджет Одессы мог потерять от 300 до 600 млн гривен.
Важным условием для распродажи коммунального имущества по низким ценам является отсутствие аукциона. В 2000-м году Одесским городским советом было принято положение «О механизме отчуждения объектов коммунальной собственности», в котором пунктом 1.8 гласит следующее «Арендатор имеет первоочередное право выкупа арендованного объекта».
Поэтому все коммунальные объекты в Одессе перед продажей берутся в аренду. Очень часто это происходит весьма нагло – буквально за несколько месяцев до продажи объекта.
Достаточно подать заявление в Департамент коммунальной собственности о желании получить тот или иной объект недвижимости в аренду. Список объектов, которые можно арендовать у города, публикуются в газете горсовета «Одесский Вестник». После публикации объявления на сбор заявлений от желающих дается один месяц. Опять-таки, если будет только один претендент, то ему и отдают объект в аренду распоряжением за подписью градоначальника.

При получении от двух заявлений на аренду одного и того же помещения или здания мэрия обязана объявить конкурс по выбору арендатора. Но конкурсы по аренде в Одессе практически не проводятся точно также, как и не проводятся аукционы по продаже недвижимости. Нет конкуренции – есть коррупция. Еще больше облегчает путь приобретения интересных городских объектов наличие друзей или родственников среди депутатов городского совета. Это становится отличным подспорьем в отсечении конкурентов на их аренду и последующую покупку по льготной цене.

Откуда же берутся низкие цены?

Определение стоимости продаваемых городских объектов отдано на аутсорсинг частным лицам или компаниям, владеющие специальной лицензией от Фонда госимущества Украины. Для оценки каждого объекта Департамент коммунальной собственности проводит конкурс среди субъектов оценочной деятельности. Победитель заключает с Департаментом договор об оценке объекта и… Все равно получается, как обычно. Хотя внешне процесс регламентирован так, чтобы максимально уменьшить коррупционные риски. Наши источники в мэрии объяснили это тем, что с любым оценщиком можно найти «общий язык», и тогда получаются те низкие цифры стоимости коммунального имущества, которые мы можем лицезреть в данном материале.

Рынок оценщиков в Одессе очень компактный. Хватит пальцев двух рук, чтобы их сосчитать. Все друг друга знают и всех знает городская власть. Сама по себе оплата за оценку объектов, согласно законодательству, небольшая. Их основной заработок – теневой, то, что они получают в качестве благодарности за «правильную оценку, – рассказывает источник в мэрии.

Коррупционные риски кроются непосредственно в методах, с помощью которых осуществляется оценка недвижимости. Например, сравнительный метод. Он предполагает поиск аналогичных объектов на рынке для сравнения с оцениваемым помещением или зданием. Иногда оценщики размещают в интернете собственноручно объявления о продаже недвижимости с крайне заниженной стоимостью и для оценки используют данные фиктивные объявления. Также оценщики «играются» с курсом доллара для занижения стоимости объекта.

Кто стал счастливым покупателем?

В списке ушедшего в частную собственность имущества с сентября по декабрь 2016 года привлекает внимание адрес – ул. Варненская, 27-А/2. Целое здание площадью 5782,2 кв. метров горсовет продал его арендатору ООО «Транском Строй», но по какой-то причине в реестре вещевых прав на недвижимость сооружение было зарегистрировано по ½ за предприятием. На первый взгляд это выглядит очень странно, но юрист Игорь Семененя объяснил это законодательными нюансами.

При покупке целого здания согласно действующему законодательству необходимо приобретать и землю. А это уже совсем другая итоговая стоимость. Разделение его на две равные части позволяет обойти эту норму и сэкономить немало денег, – объяснил управляющий партнер юридической компании «Семененя и партнеры».

ООО «Транском Строй» – аффилированное со строительной компанией «Будова» юридическое лицо через его учредителя Дмитрия Львовича Димарского. Последний является директором в компаниях Бориса Родина ООО «Нова Будова Девелопмент» и ПО «ЖБК «Будова-Жилбуд». «Транс Строй» получил здание в аренду за 8 месяцев до его продажи 27.04.2016. Стоимость здания составила 26 млн. 325 тыс. 608 грн или 4552 грн/кв.метр. По нашей информации, здание планируют снести и водрузить там очередные «свечки». Ранее в нем располагалось КП «Горзелентрест».

Помещение с подвалом на ул. Екатерининской, 14 площадью 328, 4 кв. метров стало собственностью ООО «Предприятие Брунса», учредителем которого выступает Ирина Шаброй – жена депутата Одесского горсовета от «Оппозиционного блока» Василия Иеремия. Сумма сделки составила 3 млн 139 тыс. 200 грн или 9559 грн/кв.метр. В данном случае преимущественное право покупки объекта было продиктовано тем, что «Предприятие Брунса» уже является совладельцем здания на Екатерининской, 14. Жена местного депутата занимается реконструкцией здания под гостиницу.

Еще один крайне привлекательный объект – официальная резиденция Одесского исполнительного комитета на Гагаринском плато, 4 площадью 729,9 кв. метров была продана ее арендатору ЧП «Дофин» за 13 млн 642 тыс. грн или 18 690,23 грн за 1 кв.м. Здание, как и на ул. Варненская, 27-А/2, также было разделено на две части во избежание обязательной покупки земли под ним и передано в аренду за восемь месяцев до продажи. После решения сессии горсовета о приватизации здания на Гагаринском плато, 4 прокуратура Одесской области обратилась в Хозяйственный суд с просьбой отменить вышеуказанное решение одесских депутатов. Однако суд отказал прокуратуре. Настораживает тот факт, что прокуратура не стала подавать апелляцию и таким образом решение вступило в законную силу. Обычно так делается, чтобы «узаконить» сделку.


На Дерибасовской, 14 , в самом сердце Одессы, собственником помещения на втором этаже площадью 236,8 кв. метров стала его арендатор Продаевич Наталия Константиновна. Сумма сделки – 3 млн 945 тыс. или 16 659 грн/кв.метров. Однако совсем рядом, на Дерибасовской, 10 частный владелец продает помещение, в котором квадратный метр он оценил в 40 530 грн. Не столь обжитое помещение на Дерибасовской, 17 владелец оценивает в 24 887 грн за каждый метр.

По материалам: usionline.com