Украинцы оставшиеся в Крыму теперь иностранцы

2 сентября 2014 года утвержден Порядок переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории полуострова Крым. Порядок принят в соответствии с Законом Республики Крым «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» (№ 38-ЗРК).
Вышеуказанными нормативно-правовыми актами закреплено, что право собственности на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, возникшее до вступления в силу Федерального конституционного закона, на территории Республики Крым у физических и юридических лиц, включая иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, сохраняется.

Стоит отметить, что украинцы, которые проявили желание остаться на оккупированной территории по «местным законам» считаются иностранцами.

Все было бы не так тревожно, если б не следующее.

1) к правам и ограничениям (обременениям) прав на объекты недвижимого имущества, возникшим на территории Республики Крым до вступления в силу Федерального конституционного закона (далее - ранее возникшие права), применяется порядок их государственной регистрации, установленный Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Это значит, что право собственности как резидентов так и нерезидентов на объекты недвижимого имущества, возникшим на территории Республики Крым должно быть зарегистрировано в соответствии с законодательством Российской Федерации. Переоформление права должно быть завершено до 1 января 2017 года. И если этого не сделать Ваш дом может исчезнуть, а участок оказаться бесхозным.

Так же стоит отметить, что за заявлением заинтересованного лица должно быть зарегистрировано и ограничение (обременение) прав на объекты недвижимого имущества (к примеру ипотека, арест). Если до 1 января 2017 года заинтересованное лицо не подаст заявление – ограничение (обременение) автоматически прекращается на территории Крыма. И тут в сложном положении оказываются Банки, чьи должники находятся в Крыму. Начнешь регистрировать ограничение – нарушишь украинский закон, не станешь – потеряешь предмет ипотеки.

2) ст. 72 Конституции РФ относит регулирование земельных отношений, в том числе по вопросам земельных прав граждан, к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Федерации. Это означает, что, например, республика в составе РФ, область, край или другой субъект РФ может, не ожидая издания федерального закона, издавать свой собственный земельный закон. Следовательно, законодательство субъектов РФ о правах граждан на землю может быть различным. Не исключено принятия Крымом своих законодательных актов по земельным вопросам не урегулированным федеральным законодательством.

Но если в дальнейшем будет издан по этим же вопросам федеральный закон (или он уже существует), то закон субъекта Федерации приводится в соответствие с федеральным законом. Иными словами, в случае противоречия между федеральным законом и другим нормативным актом, изданным в Крыму (как субъектом РФ), действует федеральный закон (ст. 76 Конституции РФ). Поэтому также в ч. 3 ст. 36 Конституции записано, что условия и порядок пользования гражданами землей на территории каждого субъекта Федерации определяются на основе федерального законодательства.

3) «Сюрприз» ждет украинских собственников земли в Крыму и в Федеральном законе от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» где установлено, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Иными словами, участки земель сельскохозяйственного назначения не могут быть предоставлены в собственность украинцам в Крыму. Иностранный гражданин в РФ не вправе наследовать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому если и есть шанс сохранить землю под дом, то сад и огород украинцам в Крыму не сохранить.

Стоит отметить, что законодательством РФ не предусмотрено ограничений по приобретению иностранными гражданами (и лицами без гражданства) недвижимости на рынке городской и загородной недвижимости. Ограничения на сегодня, предусмотрены для иностранных граждан на приобретение ими земель сельхозназначения, и не распространяются, если земельный участок приобретается иностранным гражданином под индивидуальное жилищное строительство (например, строительство жилого дома).

«Строительство и обслуживание жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок)» - вышеуказанная категория земель не относится к категории сельскохозяйственных земель. Поэтому ограничения по поводу запрета приобретения в собственность или пребывание в собственности иностранца данных земельных участков тут не распространяется.

Эти земельные участки относятся к землям населенных пунктов. Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов (ст.83 Земельного Кодекса РФ). Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения (ст.85 Земельного кодекса РФ).

В случае, если в собственности лица по основаниям, допускаемым Законом, оказались земельный участок или доля из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований Федерального закона, такие земельные участки или доля должны быть отчуждены собственником.

Как это осуществить?

Первое, сроки.

Отчуждение земельного участка должно быть осуществлено в течение года.

В случае, если собственник не произведет в течение указанного выше срока отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, орган государственной власти субъекта РФ в течение месяца обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах). Это означает, что с марта 15 года начнется уже «законный» деребан земель граждан, которые сохранили верность Украине.

В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, эти земельный участок или долю должен приобрести субъект РФ либо в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления по начальной цене предмета торгов. Понятно, что цена будет символической.

Также, согласно ст. 15 Земельного кодекса РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации.

Указом Президента РФ от 09 января 2011 года «Об утверждении перечня пограничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками» установлен такой перечень. Есть риск что в этот перечень могут быть в любое время внесены изменения. Вся береговая территория Крыма может быть признана приграничной территорией Российской Федерации.

Также стоит отметить, что земельные участки в границах морского порта так же не могут находится в собственности иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных организаций (п.2 ст.28 Федерального закона от 08 ноября 2007 г. №261-ФЗ «О морских портах в российской Федерации о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Поэтому даже земли под жилой дом возле Ялтинского, Керченского, Феодосийского и др. портов в зоне риска.

На заметку тем, у кого возникло желание осуществить сделку по продаже земельного участка который находиться под ограничением или обременением:

ст. 37. ЗК РФ предусмотрено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В связи с тенденцией увеличенного взаимодействия властей Крыма с украинскими банками по возврату долгов крымчанами, есть риск, что при оформлении сделки купли-продажи, российский регистратор может истребовать в рамках международной правовой помощи подтверждающие документы об отсутствии ограничения/обременения на земельный участок со стороны Украины.

Так же, следует учитывать, что в органах осуществляющих регистрацию прав на территории Крыма сохранились документы подтверждающие существование ограничения/обременения (к примеру договор ипотеки).

Поскольку Украина взяла обязательство по открытию баз данных (в том числе и недвижимого имущества), есть риск что на территории Крыма местные регистраторы могут получить интернет-доступ к украинскому реестру прав на недвижимое имущество, в котором есть информация о ограничениях/обременениях.

По материалам: cripo.com.ua