Продажа земли все ближе…
Начало свободной купли-продажи земель сельхозназначения в Украине становится все ближе и ближе. Президент Виктор Янукович настаивает, что действующие сейчас ограничения должны быть сняты с 1 января 2012 г.
Против этого возражают не только противники власти, – даже в Партии регионов, де-факто возглавляемой В.Януковичем, такой подход не находит поддержки и понимания.
Ценовая арифметика
Напомним, что еще в июне Кабинет министров (КМ) одобрил проекты законов о рынке земли и о земельном кадастре. Последний был оперативно принят Верховной Радой (ВР) еще до летних каникул и ее председатель Владимир Литвин 11 июля в телеинтервью торжественно пообещал, что новую сессию депутаты начнут с земельной реформы.
Чуть раньше, 23 июня, на бизнес-форуме в Париже вице-премьер Борис Колесников также утверждал, что в сентябре-октябре закон о рынке земли будет рассмотрен и проголосован украинским парламентом.
Но, несмотря на то, что практически на каждом согласительном совете в парламенте представитель президента Юрий Мирошниченко настаивает на внесении этого законопроекта в повестку дня, документ так до сих и не был принят. В последний раз его передвинули в очереди на рассмотрение с 4 на 18 ноября.
Для такого подхода к президентской инициативе есть причины. Например, член парламентского комитета агрополитики и земельных отношений "регионал" Григорий Смитюх в октябре заявил, что перейти к купле-продаже земли в Украине невозможно до 2013 г. По его словам, для этого недостаточно принятия законов о рынке земли и земельном кадастре. Требуется также принять отдельный закон об инвентаризации земли и провести эту инвентаризацию.
Кроме того, дополнительно необходим закон об оценке земли - чтобы она не стоила дешево, пояснил депутат-"регионал". Он также выразил мнение, что и само государство должно выкупать земельные паи у их владельцев по рыночной цене.
А как раз с этим и есть проблемы. На парламентских слушаниях по земельной реформе 2 марта нынешнего года представители правительства утверждали, что стоимость земли в среднем по Украине составит 1500 долл./га.
Но уже в августе глава Государственного агентства земельных ресурсов Сергей Тимченко заявил в одном из интервью, что средняя цена будет 500-800 долл./га.
Между тем в методическом пособии "Земельная реформа в Украине: 100 вопросов и ответов", подготовленном Госземресурсов и разосланном в адрес областных и районных госадминистраций, утверждается, что стоимость будет в среднем 300 долл./га.
Для сравнения: как сообщил тот же С.Тимченко, в Восточной Европе, например, Венгрии и Польше, сельхозземли стоят как минимум 3000-5000 евро/га. А в странах Западной Европы цена вообще начинается от 10000 евро/га. При этом земля там значительно более низкого качества, чем в Украине.
Таким образом, создаются предпосылки для дешевой скупки национального достояния заинтересованными лицами. Тем более, что сельские реалии вынуждают согласиться с утверждением вице-спикера парламента Николая Томенко, что значительное количество земпаев после снятия моратория можно будет приобрести просто за бутылку водки.
Но даже если по предложению Министерства агрополитики и продовольствия в законе и будет учтена норма о минимальной цене на землю 11000 грн./га, это никак не отражает реальную стоимость украинских черноземов, которые в мире по праву считаются одним из наиболее плодородных видов почвы.
Кредитный миф
Одним из распространенных мифов у аграриев является опасение, что за несколько лет банки заберут большую честь земучастков, отданных в залог под кредиты. Действительно, возможность займов под сельхозземли предусматривается новым законом.
По словам министра агрополитики Николая Присяжнюка, это позволит привлечь в АПК необходимый объем финансовых ресурсов. Вместе с тем ВБ в своих замечаниях к законопроекту утверждает, что банкиры не будут давать кредиты под земельный залог.
Дело в том, что банки являются юрлицами, поэтому не могут быть владельцами земли, поэтому не могут содержать взятые в залог земли. Они должны продать их в течение 6 мес. а будет ли за это время найден покупатель и окажется ли цена адекватной ля покрытия расходов банка в связи с невозвратом кредита – большой вопрос.
На это указывает неудачный опыт реализации банками залогового имущества в 2009-2010 гг. В связи с падением стоимости жилья и покупательского спроса продать по нормальной цене изъятые у заемщиков квартиры и машины удавалось лишь в единичных случаях.
Поэтому едва ли кредитование агросектора резко увеличится и приведет к аккумулированию значительных земресурсов у коммерческих банков. Тем более, что повторная продажа земли через 5 лет после вступления в силу земельного закона будет облагаться высоким налогом, который лишает земельные операции спекулятивной привлекательности для банкиров.
Китайско-арабский фактор
По результатам визитов первых лиц Украины на Ближний Восток и в Китай в СМИ непременно появляется информация о заинтересованности тамошних инвесторов в развитии сельского хозяйства на украинских землях.
Например, в свое время серьезно хотел осуществить такой проект ныне покойный Муаммар Каддафи. Он хотел получить в Украине 100 тыс. га и выращивать на них пшеницу для Ливии. В обмен предлагался доступ к добыче нефти и газа на территории этой североафриканской страны.
Идею в 2007-2010 гг. так и не удалось осуществить по причине того, что у государства не нашлось такой большой площади сельхозугодий в виде единого массива. По крайней мере, так это пояснил тогдашний министр агрополитики Юрий Мельник. Хотя площадь государственных сельхозугодий в целом составляет сейчас 6,1 млн га, в том числе пашни – 2,8 млн га.
Тем не менее, возможность продажи сельхозземель иностранцам является одним из наиболее чувствительных аспектов анонсированной земреформы. Причины вполне понятны – китайцы и арабы выращенную пшеницу, подсолнечник и другие продовольственные культуры не будут продавать в Украине.
Им нужно кормить людей в собственных странах, большую часть которых занимают безводные пустыни, абсолютно непригодные для сельского хозяйства. Потому, собственно, они и заинтересованы в получении доступа к украинским землям.
Иное дело, что тогда становится реальной угроза продовольственной безопасности для самой Украины. Безусловно, если ее народ в результате реформы, вдруг, окажется чужим на своей же земле – это будет нонсенс.
Именно поэтому большинство украинских политиков, в том числе и спикер Рады В.Литвин, и премьер Николай Азаров, ранее неоднократно высказывались за прямой запрет на продажу сельхозземель иностранцам после снятия моратория на такие операции.
Единственным, кто заявил о необходимости открыть доступ иностранным компаниям к национальному достоянию Украины, оказался ее президент. Так, 6 апреля на презентации концепции инвестиционной реформы В.Януковичзаявил, что надо обеспечить равные условия доступа к рынку земли отечественных и иностранных субъектов хозяйствования.
Его позицию перед заинтересованными сторонами несколько раньше, 29 марта, озвучила первый заместитель главы Администрации президента (АП) Ирина Акимова в Лондоне. Выступая на Украинском инвестиционном саммите, она заявила, что не только иностранные компании, но и граждане должны получить право покупки сельхозземель в Украине после снятия моратория.
Вместе с тем в правительственном законопроекте определено, что покупателями сельхозземель могут быть только граждане Украины и фермерские хозяйства, созданные до 1 января 2011 г., а также государственный земельный банк. Правда, сейчас неясно, останется ли это положение в окончательном варианте, или АП все же удастся протолкнуть норму о доступе для иностранцев.
Стоит отметить, что действующий Земельный кодекс не запрещает продавать землю в Украине иностранным компаниям. Но предусматривается, что сделка должна получить согласование в КМ, если эта земля числится за сельским, районным или областным советом. Если она государственная, то кроме КМ требуется получить еще и одобрение ВР.
То есть, в принципе иностранец может купить даже сельхозугодия и построить на них, допустим, цементный завод. Для этого надо предварительно изменить целевое назначение земли решением местного совета либо министерства. А еще надо иметь достаточно денег и влияния, чтобы получить все необходимые разрешения у региональных и центральных властей.
Но пахать свой участок и выращивать на нем, допустим, тот же рапс или кукурузу иностранец не сможет. По мнению главы представительства Всемирного банка (ВБ) в Украине, Беларуси и Молдове Мартина Райзера, такое ограничение ведет к снижению стоимости земли как материального ресурса.
Действительно, иностранцы готовы платить украинским владельцам за земпаи намного большие деньги – ведь они отталкиваются от той стоимости, которую ранее озвучил глава Госземресурса С.Тимченко.
Впрочем, для китайских, арабских и прочих заинтересованных компаний вполне приемлемым вариантом является и долгосрочная (до 50 лет) аренда сельхозугодий в Украине. О нем ранее упоминал на парижском бизнес-форуме вице-премьер Б.Колесников.
Единственным сдерживающим фактором для иностранцев остается общий неблагоприятный инвестиционный климат в Украине. Так, все тот же М.Райзер 1 ноября на пресс-конференции в Киеве открытым текстом заявил, что в Украине существует высокая угроза рейдерского захвата бизнеса.
В связи с этим он призвал зарубежных предпринимателей перед принятием решения об инвестициях в Украине тщательно консультироваться со своими посольствами, а также другими иностранными компаниями, уже имеющими опыт работы в местных условиях. "Здесь достаточно опасно, и все это признают", – сказал, в частности, представитель ВБ.
С ним остается только согласиться и признать, что с точки зрения продовольственной безопасности это тот самый случай, когда "не было бы счастья, да несчастье помогло". Поэтому пока в стране творится нынешний правовой беспредел, опасаться массовой арабско-китайской экспансии не стоит.
Quid prodest?
Между тем иностранные граждане по факту уже сейчас контролируют значительную часть сельхозугодий в Украине. Например, основным владельцем ООО "Украинские аграрные инвестиции", располагающей 330 тыс. га сельхозземель в 10 обл., является британец Стив Дженнингс. ООО "Ландком-Украина" с 70 тыс. га в обработке принадлежит "Landkom International Ltd.", владельцами которой, в свою очередь, являются Ричард Спинкс, Гленн Темпани и Конрад Новик.
И если уж на то пошло, то наши, с позволения сказать, люди -совладельцы днепропетровского "Приватбанка" Игорь Коломойский и Геннадий Боголюбов - давно имеют израильское гражданство и постоянно проживают в Швейцарии, будучи уроженцами Днепропетровска и Днепродзержинска соответственно. В Украине им, помимо прочих активов, принадлежит зарегистрированный в форме ООО холдинг "Приват-Агро" с площадью земель в 150 тыс. га.
Уроженец Запорожья, а ныне гражданин Российской Федерации Константин Григоришин владеет ООО "Сварог Вест Груп" с 75 тыс. га. Кроме того, следует учитывать, что часть крупных украинских агрохолдингов разместила свои акции на зарубежных фондовых биржах. Таким образом, иностранные держатели акций имеют имущественные права на часть украинских сельхозугодий.
Например, 15% акций "Sintal Agriculture Public Ltd.", связанной с ООО "Синтал-Д" в 2008 г. были размещены на Франкфуртской фондовой бирже. Если учесть, что совладельцы "Синтал-Д" Николай Толмачев и Вадим Могила через эту компанию располагают 94 тыс. га сельхозземли, получим, что иностранные акционеры имеют права на 14,1 тыс. га. Также на Франкфуртской бирже обращаются 24% акций "MCB Agricole Holding AG", которому принадлежит ООО "Укрзернопром-Агро" предпринимателя Антона Шишкина с 96 тыс. га.
Добавим, что на Варшавской фондовой бирже "крутятся" 20% акций холдинга "Астарта-Киев" Виктора Иванчика, располагающего 166 тыс. га, а на Лондонской бирже – 19,4% ООО "Мироновский хлебопродукт", имеющего 180 тыс. га.
Таким образом, реальный агробизнес нынешняя ситуация с мораторием на операции с сельхозземлей в Украине в принципе полностью устраивает. Но тогда для чего снимать мораторий, введенный еще в 2005 г.?
Если не принимать за чистую монету заявления президента В.Януковича о том, что он хочет "сделать украинского крестьянина хозяином на своей земле" – то кому понадобилось вводить земельный рынок в Украине? Древние римляне в подобных случаях советовали заняться поиском ответа на другой вопрос - "quid prodest?" - "кому выгодно?".
Во-первых, в пояснительной записке к правительственному законопроекту отмечается, что в настоящее время в Украине насчитывается 1,8 млн га сельхозземель выморочного наследства и невостребованных паев на 1,4 млн га, которые вообще не используются.
Это больше, чем владения всех крупнейших агрокомпаний Украины, вместе взятых. Именно на перевод этих активов в собственность заинтересованных лиц и ориентирован прежде всего новый земельный закон.
Сначала эти участки будут переданы государственному земельному банку, а уже оттуда, находясь при власти, несложно организовать продажу через связанных лиц в нужные руки. То есть, в свои. И, разумеется, не очень дорого. Чтобы потом при перепродаже реальному бизнесу получить на этом максимальную прибыль.
Во-вторых, стоит вспомнить, как спикер ВР Владимир Литвин многозначительно обронил в одном из интервью, что украинский народ полностью разочаруется в своих политических лидерах, если в результате земельной реформы узнает, какие площади им принадлежат.
Понятно, что ставить под сомнение осведомленность одного из высших должностных лиц государства не приходится. Таким образом, отсюда и вторая главная задача очередной реформы – легализация прав собственности на землю, полученную власть предержащими в предыдущие годы в результате "теневой" приватизации по заниженной стоимости. А во многих случаях и просто задарма.
По материалам: