Государство может перестать контролировать строительную сферу

Застройщики, особенно застройщики-мошенники могут поднимать бокалы с шампанским. Кабинет министров намерен принять постановление, которое на первом этапе ликвидирует любой государственный контроль за строительством. На втором же этапе будет создана система, когда незаконные строения можно будет возводить практически в рамках действующего законодательства.
Все это подается под видом помощи бизнесу и борьбы с коррупцией.
Запланированное под руководством нового вице-премьера — министра Минрегиона Дениса Шмыгаля количество новых законодательных дыр просто зашкаливает, поэтому придется описать только самые болезненные.

Несколько слов о сути новаций. Планируется за ДАБИ оставить только разрешительную функцию, а архитектурно-строительный контроль и надзор вместе с частью других полномочий ДАБИ передать новосозданной Государственной инспекции градостроительства Украины (ГИГУ) и Минрегиону. Одновременно, Кабмин принципиально меняет правила разрешений и контроля на надзора.

Слайд первый. Архитектурно-строительный контроль останавливается на неопределенный срок.
Как это произойдет? В п.7 предусмотрено приостановить действие постановления Кабмина от 23.05.2011 № 553 «Об утверждении Порядка осуществления государственного архитектурно-строительного контроля» до начала выполнения функций и полномочий новосозданным ГИГУ.

Здесь следует понимать, что в соответствии с положениями ст. 41 Закона «О регулировании градостроительной деятельности», такой контроль осуществляют органы государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК) в порядке, установленном Кабмином. Как только Кабмин приостанавливает действие ранее утвержденного им порядка, проведение проверок становится невозможным.

Что еще ОЧЕНЬ важно понимать. В порядке децентрализации, полномочия по осуществлению ГАСК по объектам классов ответственности СС1 и СС2 для большинства городов переданы органам местного самоуправления. ДАБИ, которую «оптимизируют», отвечает только за самые большие объекты класса СС3, на которые приходится несколько процентов всех строек. Но Кабмин останавливает на переходный период осуществление контроля не только ДАБИ, но и всеми местными органами ГАСК, созданными в структуре КГГА и исполнительных комитетов других городов, ведь порядок проведения архстройконтроля — единый для всех и установлен Постановлением 553.

Сколько времени займет процесс запуска работы ГИГУ (и полной остановки осуществления контроля), невозможно предсказать, ведь речь идет о создании нового ЦОВВ, набор служащих в который должен происходить по результатам конкурса.

Строители получили строгий сигнал от власти: если можете привлекать у людей деньги на строительство, делайте это так, как считаете наиболее эффективным, несмотря на законодательство, а мы подстрахуем.
Что же касается жителей, страдающих от незаконных строек, то единственное, что до сих пор их хотя бы частично сдерживало от силового противодействия — неэффективная, но показательная деятельность органов ГАСК. У львиной доли недовольных незаконным строительством возникала надежда, что все как-то там решится, поэтому можно спокойно отдыхать дальше. Теперь эти шлюзы падут.

Слайд второй. Соответствие строения Генплану проверять не будут
Кабмин планирует внести изменения в ряд постановлений, среди которых и порядок выполнения подготовительных и строительных работ, утвержденный постановлением от 13.04.2011 №466.

Сейчас Порядок 466 играет ключевое значение в построении коррупционных схем незаконного предоставления разрешений на строительство. Дело в том, что Закон «О регулировании градостроительной деятельности» содержит лишь общую фразу «принимает решение о выдаче разрешения», но не показывает процедуру принятия решения.

Эта детализация по закону должна быть сделана Кабмином, который Порядок принял, но оставил дискреционные полномочия для чиновников: они при выдаче разрешения имеют право проверять все, что угодно, и отказывать при любом нарушении, но не обязаны этого делать. Об этой базовой проблеме знают все специалисты. Мы ее описывали тут.

Без устранения этой дыры даже теоретически невозможно преодолеть коррупцию в строительстве. Это, конечно, хорошо известно как Алексею Гончаруку с его BRDO, так и представительнице Кабмина в ВР Елене Шуляк, с которой мы дискутировали по этому поводу еще в конце сентября.

К сожалению, эту глобальную проблему, несмотря на все лозунги о борьбе с коррупцией, почему-то решили не трогать. Хотя дыру можно было ликвидировать за несколько недель.

Зато Кабмин решил детализировать процедуру предоставления разрешения на строительство. Вот только эти изменения вряд ли наведут порядок. Давайте пройдемся по пунктам.

1) Сейчас для получения разрешения заказчик помимо прочего подает проектную документацию на строительство. То есть, должна подаваться вся проектная документация, состав и содержание которой установлено ДБН А.2.2-3: 2014.

Кабмин в своем Порядка заменяет это на представление только небольшой части проектной документации: градостроительные условия и ограничения (ГУО), технические условия, расчет класса последствий, генплан строительства, план трасс внешних инженерных сетей и коммуникаций, планы этажей и фасадов.

То есть, ГАСК при предоставлении разрешения даже не будет иметь полной информации о том, что и как планируется построить — ей будет предоставляться только общая информация о будущем объекте.

Также отсутствие полного проекта строительства у госорганов фактически делает невозможным следующие полноценные проверки в порядке контроля, за которые будет отвечать новосозданный ГИГУ.
2) Что именно хотят требовать проверять при предоставлении разрешения (все это закрепляется в чек-листе установленной формы).

— Соответствие целевого назначения земельного участка (это хорошо, но законодательство не определяет понятие «целевое назначение земельного участка», а говорит об основном целевом назначении земель по категориям и видам использования — как следствие, огромное количество разнообразных схем и нарушений).

— Отсутствие замечаний по результатам экспертизы (проект постановления писал человек, который, кажется, не слишком разбирается в вопросе. Ведь если есть замечания, то выдается специальный отчет именно об имеющихся ошибках и замечаниях).

— Соответствие проектных решений ГУО (процент застройки, высотность). Если учесть, сколько существует ГУО без четко указанных высотности и проценте застройки, а сколько их выдано с нарушением требований ДБН по проценту застройки, то непонятно, к чему приведет эта проверка;

— Сохранение различных охранных зон;

— Обеспечение объектами благоустройства (детские площадки, зоны отдыха, парковочные площадки). Куда исчезла придомовая территория, за счет которой больше всего мошенничества.

— Достоверность представленных документов с уточнением, что только в той части, которая объективно может быть проверена.

3) Также планируется сузить определенный в профильном законе перечень оснований для отказа, детализировав его. Фактически перечень отказов соответствует перечню вопросов для проверки, но добавлены еще нарушения требований по плотности населения, указанной в ГУО.

И здесь возникает нюанс. Проверка плотности населения со ссылкой на требования ГУО практически невозможна, ведь плотность в ГУО отмечается для квартала или микрорайона, а ГАСК эту информацию не сможет получить в промежуток времени, отведенный на принятие решения.

Вот и весь перечень как для проверки, так и для отказа в предоставлении разрешения.

Подождите, а где проверка соблюдения требований градостроительной документации (Генплан, Зонинг. Детальный план территории)? Ее нет.

Все градостроительное законодательство строится вокруг одной нормы: право на застройку реализуется в соответствии с требованиями градостроительной документации. Но именно соблюдение основополагающего нормы проверять не будут. И даже если инспектору будет известно о нарушении Генплана, Зонинга или ДПТ, но уполномоченный орган выдал незаконно ГУО, то заказчику будут ОБЯЗАНЫ предоставить разрешение, если нет других нарушений, указанных в коротком перечне вопросов для проверки.

Почему так прописали? Чтобы полностью снять ответственность с государственных органов, при этом оставив возможность незаконно строить. С чиновников ГАСК окончательно снимается вся ответственность за наиболее принципиальные нарушения, а виновными будут или застройщик с проектировщиком, или, как бывает чаще всего — должностные лица органов местного самоуправления «со своей коллективной ответственностью».

Только в Киеве были предоставлены сотни ГУО с нарушением положений Генплана. На все эти ГУО отныне ДАБИ сможет предоставлять разрешения на строительство и де-юре никакой коррупции с их стороны не будет (даже служебной халатности не будет).
Кто-то спросит, а в чем выгода представителей государственной власти, если взятки за незаконные строительства будут давать должностным лицам местного самоуправления?

А выгода в том, что именно новосозданное ГИГУ сможет без всякого риска и проблем собирать с застройщиков взятки в желаемом объеме.

Распределив нынешние полномочия ГАСК на два разных ЦОВВ и изменив порядок предоставления разрешений, в Кабмине создадут почти идеальную схему получения взяток за непрепятствование незаконному строительству.

ДАБИ будет спокойно предоставлять разрешения с нарушением градостроительной документации и кипы других требований, проверка которых не требуется.

А когда застройщик уже вложит значительные средства в незаконное строительство, начнет работать ГИГУ. Освобождает ли предоставление разрешения на строительство от обязанности выполнения требований градостроительной документации и других требований? Понятно, что нет, ведь эти нарушения, согласно части 6 ст. 37 ЗУ «О регулировании градостроительной деятельности», является основанием для АННУЛИРОВАНИЯ разрешения.

И ГИГУ прекрасно без всякого риска будет собирать деньги за «не увидели» оснований для аннулирования разрешения. К ГИГУ со стороны застройщика и инвесторов также не может быть претензий вроде «Вы же сами нам разрешили, а теперь запрещаете» — ГИГУ разрешительных документов не предоставляли, а поэтому если с ним не договорятся, то разрешение на незаконное строительство будет аннулировано за нарушение требований градостроительного документации.

Слайд третий. С госорганов полностью снимается ответственность за проверку качества домов
Теперь перейдем к Порядку 461, к которому тоже вводятся изменения и который играет ключевое значение в построении действующих коррупционных схем, поскольку он касается ввода в эксплуатацию. В том числе незаконных строений.

Как и в случае с предоставлением разрешений, ЗУ «О регулировании градостроительной деятельности» подробно регулирует процедуры выдачи сертификатов, но возлагает на Кабмин обязанность утвердить соответствующий Порядок.

Ну, традиционно и в 2011-м Кабмин особо ничего не детализировал, просто прописав обязательную проверку построенного объекта инспектором по общему и широкому перечню проверяемых вопросов. Порядок работал так себе, но грубые нарушения были редко, ведь инспектор лично отвечал за принятое решение. Для легализации особенно наглых незаконных строек использовали дуэт «ДАБИ + суд»: ДАБИ отказывала, потом сливала дело в суде и выдавала сертификат уже во исполнение решения суда.
Первую аферу с процедурой выдачи сертификата провел еще Яценюк, который постановлением 08.09.2015 № 750 изложил Порядок в новой редакции, заменив обязательную проверку построенного объекта на дискреционное полномочие «имеет право осматривать объект».

В результате “реформы” Яценюка, финансовые потоки за выдачу сертификатов полностью ушли из ДАБИ: процесс ввода в эксплуатацию строек с различными нарушениями стал быстрым и полностью безопасным для должностных лиц, которые просто брали взятки и выдавали сертификаты только на основании собственноручно заполненным застройщиком акта готовности к эксплуатации, без никакой проверки.

Но ДАБИ все же имела право проводить проверки, и в отдельных случаях ее можно было заставить отказать в выдаче сертификатов на резонансные незаконные строительства. Приведу цитату из п. 25 действующего порядка, потому что это необходимо для понимания существующих прав ДАБИ и особенности предложенных Кабмином Гончарука изменений:

«имеет право осматривать объект с осуществлением фото- и видеофиксации, отбирать образцы продукции, назначать экспертизу, получать проектную и исполнительную документацию, определенные строительными нормами, стандартами и правилами, получать материалы, сведения, справки, объяснения по вопросам, возникающим во время осмотра объекта, и привлекать в случае необходимости учреждения, организации, в том числе общественные объединения лиц с инвалидностью, государственные органы (их консультативно-совещательные органы)».

Как видите, права очень широкие, которые при наличии политической воли позволяют эффективно или бороться с незаконным строительством, или заставлять платить застройщиков за «не знали о нарушениях, потому что не проверяли». Но исправить ситуацию, почти полностью поборов коррупцию в этом вопросе, очень легко: достаточно вернуть обязательную проверку.

А какие изменения планируют сейчас?
Во-первых, планируется обязать проводить проверку на основе чек-листа с четко определенным перечнем вопросов к проверке. А все установленные вопросы к проверке — это наличие и правильность ведения исполнительной документации и обеспеченик требований к доступности маломобильных групп населения.

Забудьте о проверках выполнения требований ДБН, соблюдения проекта строительства, образцы материалов, экспертизы при необходимости … С госорганов полностью снимается ответственность даже за проверку качества построенного и соблюдение проекта. Если у застройщика есть исполнительная документация, то все хорошо, и не важно, что и как он построил. Маломобильные группы населения могут удобно передвигаться по объекту? Вот и хорошо. А то, что сам объект может быть де-факто крематорием или развалиться — государство не беспокоит.

Теперь смотрим на предлагаемые изменения в комплексе.

Разрешения на строительство не являются доказательством законности строительства — ДАБИ сейчас не обязана проверять законность строительства при предоставлении на него разрешения, а предложенные Кабмином изменения дополнительно лишают ДАБИ даже права проводить полноценную проверку законности при предоставлении разрешения.

Проверки в порядке контроля при строительстве не предусматривают обязательной проверки законности самого строительства, если имеется разрешение.

При таких условиях, ввод в эксплуатацию остается последней возможностью для контроля за законностью и устранения выявленных нарушений. И эту возможность ликвидируют, попутно снимая ответственность за качество построенного.

А что с коррупцией? Здесь все хорошо — де-юре коррупция просто исчезнет! Именно де-юре исчезнет, но де-факто ее станет еще больше.

ДАБИ в рамках реформы лишают права проверять законность строительства, поэтому инспекторы ГАСК будут без нарушений выдавать сертификаты по новой процедуре, даже если им известно о незаконности строительства.

Новосозданная ГИГУ должна осуществлять Архстройконтроль во время строительства, но она не выдает сертификаты. ГУО может для вида что-то там делать, чтобы остановить незаконное строительство (как правило, на это требуются годы, тем более, что с 01.06.2020 даже самые простые документы можно отменять только по решению суда), но как только ДАБИ выдает сертификат на это незаконное строительство, ГУО уже не имеет полномочий осуществлять контроль и оказывать влияние на официально завершенное незаконное строительство.
ГУО в порядке надзора вправе отменить выдачу сертификата, если ДАБИ его выдаст незаконно. Но процедура выдачи сертификата становится такой, что их выдача на незаконные строительства становится законной при условии выполнения даже минимальных требований застройщиком.

Вот так благодаря распределению полномочий между двумя ЦОВВ и изменении процедуры будет работать безопасная для чиновников «коррупция без коррупции». Оба органа тихонько смогут брать взятки за крышевание незаконных застроек, при этом де-юре ничего не нарушая своими действиями/бездействием относительно незаконных застроек.

И это мы описали лишь три слайда из предложенного пакета нововведений. Если описывать все, то наберется на такую инфографику, что 84 000 для ее презентации Кабмина будет мало.

По материалам: argumentua.com