Напугайте нас дешевым жильем!

Перевернуть с ног на голову не только строительный рынок, но и законы экономики решило украинское правительство. Что получится из кабминовского ноу-хау, мы увидим буквально в течение ближайших двух лет.

«Мы договорились со строителями, что в Киеве сделаем минимальные цены на жилье по стране. Чтобы Киев был ориентиром для страны», – заявил премьер Николай Азаров, осматривая стройку в столичном районе Осокорки. По его словам, программу минимизации стоимости жилья предложил глава Киевгосгорадминистрации Александр Попов. «По пониженным ценам доступное жилье для социальных категорий наших граждан – для учителей, врачей – будет по 4 тыс. за кв. м. Это очень хорошая программа. Я думаю, что она должна найти поддержку и в других регионах. Мы договорились, что примерно 8 тыс. грн должна быть цена на кв. м в Киеве в среднем по жилью», – подчеркнул премьер. И добавил, что такие цены существенно поднимут спрос на квартиры.

Слова премьера были восприняты буквально на ура, хотя следовало насторожиться. Интересно было бы узнать, сколько учителей (врачей может быть и чуть больше) в нашей стране готовы выложить по 4 тыс. грн за метр? Ведь в этом случае даже однокомнатная квартира обойдется никак не меньше чем в 160 тыс. грн. Да их месячной зарплаты не хватит даже на покупку этого самого квадратного метра! И пускай на фоне нынешних цен в столичных новостройках это выглядит почти сказочно дешево, но для кого это делается?

Хорошенький ценовой ориентир премьер задал и на другие квартиры: 8 тыс. грн ($1 тыс.) платят за квадрат в строящемся столичном доме на его средней стадии готовности – с достройкой цена может возрасти почти вдвое. И это называют примером для страны! Да уж, всем бы такие минимальные цены, – подумает любой застройщик в регионе, мониторя упавший и до сих пор не оправившийся от кризиса рынок недвижимости. А кто-нибудь в высоких кабинетах вообще задумывался, где и когда столица, деловой центр государства была ориентиром минимальных цен на жилье?!

Тезис о спросе, который должны сдвинуть с мертвой точки «низкие» цены, понятен. Опыт последнего десятилетия показал, что строительство является либо локомотивом (на подъеме), либо тормозом (при кризисе) множества смежных отраслей – от металлургии до деревообработки. Так что запустить в стране строительный механизм для правительства стало сверхзадачей. Вот только создать платежеспособный спрос (а именно из-за его отсутствия страдает строительная отрасль) директивно-договорным снижением цен не удастся. Грубо говоря, все, что будет стоить дешевле некоего порога, немедленно выкупят. А поскольку этого «всего» будет совсем немного, вскоре все вернется к начальному этапу «акции». В условиях ограниченного предложения (темпы строительства падают третий год подряд) эти качели будут подобны захватывающему дух аттракциону, не более.

Впрочем, о наращивании объемов новостроек Кабмин тоже подумал. Во-первых, вскоре в Украине стартует целый национальный проект «Доступное жилье»: его сначала собирались внедрять в Харькове, Донецке, Львове, Одессе и Симферополе – приступить к стройке там планировали в июле 2011 года. Как там будет с реализацией, еще вопрос, но до 15 марта выбрать соответствующие земельные участки под доступное жилье должны все областные центры Украины.

А во-вторых, 13 января нынешнего года парламент, как всегда, оперативно принял Закон «О регулировании градостроительной деятельности», который уже успели назвать «революционным». Согласно документу, который отправили на подпись главе государства, революция намечается в системе разрешений на стройки – там вводится принцип «молчаливого согласия», который все никак не внедрят при регистрации предпринимателей. Теперь застройщик может попросту отправить пакет необходимых документов в разрешительный орган и, если ему не откажут, начинать строительство. Закон также предполагает, что количество разрешительных процедур в строительной цепочке сократится с 93 до 23, а максимальный срок получения всех необходимых разрешений уменьшится с 415 до 60 дней. При этом срок ввода объекта в эксплуатацию сокращен до 10 дней.

Кроме того, снижается влияние чиновников на местах на землеотводы: местные администрации будут утверждать зонинг – функциональное деление территории населенного пункта. И мотивом для отказа в строительстве может быть лишь несоответствие места расположения земельного участка требованиям законов, а также генеральным планам населенных пунктов. А чтобы стимулировать этот самый зонинг и утверждение генпланов развития городов, уже с 2012 года законом вводится мораторий на выделение земельных участков в тех населенных пунктах или регионах, где нет генерального плана развития.

Естественно, появлению этого закона больше всего возрадовались строители. Глава Украинской строительной ассоциации Лев Парцхаладзе уверен, что новый закон позволит на 90% снизить коррупционную составляющую во время возведения объектов и в десятки раз увеличить прилив инвестиций в отрасль.

Вице-премьер – министр социальной политики Украины Сергей Тигипко полагает, что реализация этого закона и сокращение коррупции позволит уже в ближайшее время снизить стоимость жилья на 20–30%. «А если мы возобновим ипотечное кредитование, то снижения цен можно ожидать уже в 2012 году. Кроме того, новый закон даст толчок развитию производства строительных материалов, мебели, металлургическим производствам, инфраструктурным компаниям», – отметил он.

Казалось бы – красота, и все у нас со строительством будет хорошо: вот вам простые условия для строек, это должно снизить себестоимость и увеличить предложение квартир, а значит – снизить цены. Но не все так просто.

Юристы указывают на то, что сегодня у властей нет возможности на практике реализовать такие приятные вещи, как «единое окно», принцип «молчаливого согласия», декларативный принцип начала действий (строительства). С земельными участками может вообще случится глобальная путаница – например, когда на выгодную территорию для застройки документы подадут несколько стройкомпаний. А отмена экспертизы проектной документации и внедрение декларативного принципа дают возможность начинать стройку даже при отсутствии проекта – его можно будет «дорисовать» уже в ходе работ. В этом случае у нас вполне могут появиться опасные здания.

Ну и самое главное – законом ликвидируется археологическая экспертиза, а общественные слушания предусмотрены лишь при создании генплана и зонинга. То есть решат местные власти (например, не без «подсказки» какой-нибудь стройкомпании) снести очередной сквер или памятник архитектуры, зафиксируют это в генплане и распишут в зонинге – и вот вам еще одна высотка, в хорошем месте и с «нормальными» ценами.

Кстати, в Киеве уже возобновили несколько скандальных строек. Это многоэтажный торговый центр возле метро «Театральная» (ее года три назад признали опасной как для метрополитена, так и для театра Русской драмы). Более того, Высший хозсуд отменил решение о запрете строительства 17-этажки на территории Александровской больницы (говорят, там было захоронение умерших от сибирки). А Киевсовет разрешил построить пятиэтажку на Андреевском спуске, против которой выступали общественные организации.

Как показывает украинский опыт, там, где присутствуют большие деньги, нет ничего невозможного. И строить у нас будут то, что считают нужным. Ну а квартиры «для бедных», конечно, можно сделать. Но достанутся ли они «целевой аудитории», это еще вопрос: участники рынка уже выдвигают гипотезы, что дешевое жилье «от Кабмина» может быть скуплено и перепродано. Кто у нас еще боится низких цен на жилье?

profil-ua.com