Земельный передел: как в Украине гектары делят

Украинский земельный рынок испытывает серьезный передел. От некоторых арендаторов поступают предложения оплачивать сумму за пользование участком, превышающие стоимость этой земли, причем, как правило, планируется впоследствии значительно снижать плату по дополнительному соглашению. Кое-кто и вовсе не собирается платить и участвует в торгах только для того, чтобы участки не получили другие. Если арендатор не захочет вносить оплату, то землю у него, конечно, забрать можно через суд, но пока это будет реализовано, он успеет вырастить урожай и получить деньги. Такие схемы не только существуют, но и активно распространены в ряде областей. Порой фермеры считают, что покупку земли деньги вкладывать вообще не нужно, хотя есть и аграрии с принципиально другими взглядами, считающих что оформление участка в собственность избавит их в будущем от земельного рейдерства.

Пока действует мораторий на продажу сельхзоземель, эти самые земли активно пилят в тени. Как правило, аграрии, как мелкие хозяйства, так и крупные холдинги, берут землю в аренду у селян-пайщиков. Долгие годы такая ситуация всех устраивала, ведь за польование наделами приходилось платить совсем небольшую сумму – примерно тысячу гривен за гектар в год. Причем чаще всего оплачивать можно было даже не деньгами, а урожаем. Однако ситуация резко изменилась за последние пару лет. Прежде всего, появились сложности с договором аренды. Так в конце прошлого года в Украине было примерно 7 млн. пайщиков, которым принадлежит примерно 30 млн. гектар земли. Всего в стране зарегистрировано 42 млн. Га пахотных угодий. На каждого пайщика, как правило, приходится небольшой пай, около 4 Га, в некоторых областях достигает 10 Га, в других – 40 соток. По меркам аграрного бизнеса, даже тысяча гектар считается небольшим наделом, но чтобы собрать его потребуется не менее 250 договоров с пайщиками, что осуществить почти нереально, тем более что во многих областях украинцы массово уезжают на заработки. Получается что до 20% собственников найти просто невозможно, и многие паи остаются ничейными. Тем не менее фермеры их все равно засеивают, а вот после того в дело вступают рейдеры.

Также в последнее время выросли арендные ставки на землю из-за того что большие аграрные холдинги принялись наращивать земельные банки пайщики взвинтили цены – только за последний год они выросли в 2-3 раза. Ныне селяне хотят получать до 120 долларов с гектара в год, хотя согласно официальным данным арендная ставка примерно 1300 грн. за гектар, но в реальности достигает 3000, а в наиболее востребованных районах и 4000. К тому же арендаторы берутся оплачивать пайщикам все налоги, включая НДФЛ и военный сбор. Теперь же проблемы арендаторов могут стать еще более сложными, учитывая, что многие договора заключались на 10-15 лет. Но срок их либо уже истек, либо подходит к концу, так что необходимо перезаключение, при этом новые условия арендатору могут быть невыгодны. При этом желающих прибрести землю в собственность все больше.

Эксперты подсчитали, что за последний год спрос на землю вырос на 50% – наибольшую активность проявляют аграрии, которые получают прямые прибыли от инвестиций в землю – овощеводы, садоводы и т.д. При этом в арендные наделы они вкладываться не хотят, опасаясь отъема урожая. Спрос аграриев зависит от того, насколько велик их бизнес. Крупные холдинги собирают до 500 долларов прибыли с каждого гектара, потому доход непосредственно зависит от размера земельных наделов. Эксперты считают, что для рентабельности бизнеса на зерновых холдингу потребуется не менее тысячи гектар. Приобретать такие массивы многие аграрии уже не могут – земля резко подорожала и порой гектар стоит до 20 000 долларов, так что гораздо дешевле землю арендовать. Если же угодья придется покупать, то резко подорожает и продукция. Это рискованно, учитывая ч то многие продукты в стране уже подорожали до уровня европейских цен. Если аграриям придется скупать землю, то цены достигнуть и западноевропейских стран. Не стоит забывать, что государство не предоставляет никаких дотаций. Вполне реально что хлеб будет стоить 50-70 грн., примерно так же, как и крупы. На данный момент заметно, что в скупке земли активизировались не профильные инвесторы – у них есть деньги, но они не ведут агробизнес. Некоторые поля годами простаивают, так как там ничего не сеют в ожидании подорожания самой земли. Вполне возможно что после снятия моратория земли точно так же будут скупать на будущее, а не для снятия урожая.

Юристы считают, что несмотря на действующий мораторий имеется достаточно схем для приобретения земли. Чаще всего используется нотариальный договор аренды на 49 лет. После снятия моратория, согласно договору, собственник обязуется заключить договор купли-продажи. Еще одним способом является написание завещания, впрочем, гарантий тут нет, так как отменить завещание можно в любой момент. Также крупные покупатели приобретают корпоративные права у действующих аграрных хозяйств, которые уже заключили сотни или даже тысячи договоров с пайщиками. Аграрии считают, что наиболее адекватной ценой является 1000-1500 долларов за гектар при условии, что будут выдавать дешевые кредиты, но в реальности цены уже перевалили за 3000 долл.

Хотя имеется большое количество земельных законопроектов, регулирование этих вопросов – если власти и решаться снять мораторий, то вероятно поддержать проект минагрополитики. Данный документ пока не зарегистрирован в парламенте, но предусматривает ограничение наделов на продажу в одни руки – не более 200 Га. Также в аренду можно будет взять не более 35% земель района. Не стоит забывать и о запрете на продажу земли иностранцам. Для крупных иностранных инвесторов такие условия заведомо сделают украинскую землю неинтересной. Эксперты считают что вместо стремления заняться продажей земли государств стоит обратить внимание на действующие нюансы по договорам, налогам и аренде. Из 42 млн. Га пахотных земель налоги платятся только за 17 млн. Га. Если все будут соблюдать уже действующие законы, то скорее всего не придется даже задумываться об отмене моратори.

Антикоррупционный информационно-аналитический портал job-sbu.org