Социальная ипотека от Януковича – подводные камни
Полсотни украинцев уже стали счастливыми обладателями квартир, которые они получили по программе «Доступного жилья». Больше семи тысяч – уже изъявили желание стать участниками этой программы. Все прекрасно, люди получают дешевое жилье, строительные компании имеют стимул для развития, а банки получают новых клиентов. Так радужно поговорил о дешевой ипотеке в конце прошлой неделе министр регионального развития и ЖКХ Анатолий Близнюк. Но на самом деле, утверждают эксперты, не все так оптимистично, как говорит господин министр. Дело в том, что государство может прекратить выплату компенсаций в любой момент и банки потребуют от заемщика выплачивать проценты в полном объеме. Похожая ситуация уже была в 2008-2009 году, когда государство заявило, что не имеет денег на то, чтобы погашать «свои» проценты по программе «Молодежного жилищного кредитования». Тысячи молодых семей с ужасом поняли, что чиновники их бросили и рассчитывать они могут только на собственные силы. Наступят ли опять украинцы на те же грабли пока не ясно.
Дешевая ипотека
Буквально несколько недель назад все СМИ показывали сюжет о том, как в Сумах простой каменщик Александр Тихонов стал первым обладателем жилья по специальной правительственной программе ипотечного кредитования. Он десять лет стоял на квартирной очереди и вот только теперь стал счастливым обладателем «двушки» на 58 квадратов в десятиэтажном кирпичном многоэтажном здании. Уже через месяц он сможет получить ордер на квартиру и спокойно жить с женой и двумя детьми в новой квартире.
Такие историй во время избирательной кампании будут рассказывать наверное еще много много раз. Всех счастливчиков покажут и будут гордиться тем, что жизнь простого украинца власть делает проще.
Напомним, что идея с дешевой ипотекой, так называемой социальной, пришла в голову почти накануне выборов Президенту Украины Виктору Януковичу. Такую идею он озвучил 7 марта и приказал в срочном порядке искать деньги на программу. Поговаривают, что к этому вопросу даже подключили олигархов, которых обязали найти восемь миллиардов гривен для того, чтобы все социальные инициативы Януковича воплотить в жизнь. Один миллиард выделили для того, чтобы воплотить идею с социальной ипотекой. Планируется, что до конца года получить новое жилье по этой программе смогут около 30 тысяч украинцев. Хотя на сайте министерства регионального развития указано, что есть вероятность того, что дешевыми кредитами смогут обеспечить даже 40 тысяч украинцев. Также на сайте расписаны все плюсы этой кампании. Во-первых, люди получат долгожданное жилье. Во-вторых, строительные компании смогут продать свои квартиры и будут обеспечены работой и дальше. В-третьих, будут развиваться банковские учреждение. Одним словом, куда не глянь, одни выгоды, при этом всем.
Как получить социальную ипотеку
Ознакомиться с правилами получения социальной ипотеки можно на том же сайте Мингрегионбуда и ЖКГ. Так вот, там указано, что для того чтобы стать счастливым обладателем дешевого жилья нужно, в первую очередь в нем остро нуждаться. То есть человек должен находиться на квартирной очереди. Для справки, сегодня на такой очереди стоит не менее одного миллиона украинцев.
Ну, если с этим все более-менее понятно, то дальше уже идут менее понятные моменты. Они в основном касаются заработка человека, который хочет воспользоваться льготным кредитом для приобретения жилья. В постановлении Кабмина от 25 апреля указано, что для того чтобы получить государственную ипотеку нужно неплохо зарабатывать. В каждом регионе сумма заработка привязана к средней заработной плате. В среднем она составляет 3,5 тысячи гривен на человека, но не больше чем 12,5 тыс. гривен (напоминаем, это средние суммы). Также участник программы каждый год должен подавать декларацию о доходах в налоговую, если вдруг его доход увеличился и превысил максимально-возможный для данного региона (не имеет значения, подняли заемщику зарплату или он получил доход от научной деятельности или в результате выплаты дивидендов), государство прекращает с таким заемщиком отношения. То есть платить по своему кредиту он будет сам.
Если заемщик стоит на квартирной очереди и имеет нужный доход, значит можно приступать к дальнейшим действиям. Для этого следует пойти в банк и подать необходимые документы. С банками, сразу следует отметить, как-то не все прозрачно. В новостях на сайте Минрегионбуда указано, что государство сотрудничает с девятью крупнейшими банками страны, а в рубрике «вопросы-ответы» указано, что таких банков 36. Точно известно, что кредиты по льготным условиям выдают «Ощадбанк», «Укргазбанк», «Финансы и Кредит» (на территории только семи областей), «Укрэксимбанк» (пока только в трех областях), «Укрсоцбанк» (пять областей), «Брокибизесбанк» (предоставляет льготные кредиты пока только в Киеве), «Банк Форум» (пока только в Днепропетровской области), «Проминвестбанк» (в Черниговской области) и «Финансовые инициативы» (только в двух областях). Так вот потенциальный заемщик должен обратиться в один из банков, который работает с государством по программе социального жилья, и написать соответствующее заявления с просьбой предоставить ему льготный кредит. Вместе с заявлением нужно предоставить копии таких документов: паспорта, свидетельства о браке, свидетельства о рождение ребенка (если есть дети), справку о доходах семьи за полгода и справку о том, что потенциальный заемщик стоит в очереди на улучшение жилищных условий.
Далее все эти документы рассматривают не только в банке, а и в обладминистрации, там есть орган который должен контролировать процесс выдачи кредитов и решать, можно ли их выдавать. Если в администрации могут принять решение в пользу потенциального заемщика, то не факт что такое решение будет принято и в банке. Дело в том, что в постановлении о социальном кредите указано, что заемщик должен отвечать всем требованиям банка, то есть ему нужно, грубо говоря, «понравиться» банкирам, иначе и речи не может быть о том, что ему дадут кредит.
Если кредит дают, тогда заемщик должен выбрать квартиру, которую он будет покупать. Сразу следует отметить, что это может быть жилье только в многоквартирном недострое. И предложение квартир резко ограничено, как говорят в самом профильном министерстве. Очень часто в программе социального жилья изъявляют желание принимать компании, которые уже длительное время не могут достроить дома, поэтому есть риск того, что они будут долго строить жилье и заемщик не скоро вселится в новую квартиру. Кстати, о самих квартирах. Претендент на новое социальное жилье может получить по льготным условиям только 40 квадратов, если семья состоит из двоих человек (муж, жена) и 58 квадратов (если в семье три и более человека).
Когда есть разрешение на получение кредита и выбрана квартира, подписываются специальные договора. Точнее три договора - с банком, с застройщиком, с представителем государства. В договоре указано, что банк выдает ипотечный кредит в гривнах под 16 процентов, 13 процентов – компенсирует государство. То есть заемщик должен будет платить только тело кредита и 3 % от суммы кредита. Кстати, кредит берут сроком до 15 лет, и уплачивает заемщик сразу не менее 25 % от стоимости жилья. В Минрегионбуде говорят, что это максимальный процент. А вот в постановлении Кабмина говориться, что по желанию, заемщик может уплатить и больший первоначальный взнос.
Чтобы договор не был досрочно расторгнут и заемщик не потерял права на льготный кредит, его доходы не должны превышать максимально возможной отметки, это раз. Во-вторых он должен быть прописан и жить в той квартире, которую приобрел. В-третьих, он не имеет права ее продавать или сдавать в аренду до окончания срока кредитования. В-четвертых, не имеет права досрочно расторгать договор с застройщиком. Иначе придется возвращать все льготные проценты государству.
Риски социальной ипотеки
Кристина Владимировна, врач-стоматолог рассказывает, что хотела воспользоваться предложением социального кредитования. Пошла в банк, чтобы разузнать детали. Но там ей сообщили, что не все так просто, нужно пройти сложную бюрократическую процедуру. Кроме того, она с семьей (мужем и двумя маленькими дочками) живут в съемной квартире, но на квартирной очереди не стоят. Значит вариантов у них воспользоваться социальной программой нет. И слава Богу, говорит Кристина Владимировна, ведь она потом проконсультировалась со знакомыми банкирами, которые ей сообщили, что реально социальная ипотека выдается не под 16 %, а выше 20 %.
Да, так оно и есть, говорит финансовый аналитик Эрик Найман. По его словам, сейчас банки выдают обычные ипотечные кредиты в среднем под 22% годовых в гривне, поэтому 16 %, как декларирует государство, для них невыгодны. Конечно банки не будут работать в убыток, поэтому они предлагают заемщику оплатить в своих страховых компаниях специальные страховки (например, жизни), а также вводят повышенные комиссии. Таким образом делают все для того, чтобы заработать на социальной ипотеке, которая реально выйдет дороже, чем обычная, говорит эксперт.
Но это еще не самое страшное, говорит директор одной из риелторских компаний Светлана Якимова. Страшно то, что нет никаких гарантий, что государство на протяжении всех 15 лет будет добросовестно компенсировать участнику программы 13 % от стоимости кредита. Есть очень большой риск того, что заемщик через год-два окажется с банком один на один, без присутствия государства.
Поддерживает такое мнение и юрист Александр Попов. Он проанализировал договор, который подписывают заемщик, банк и представители государства, и сделал вывод, что интересы заемщика в этом договоре никак не защищены. Самое важное, говорит юрист, что в договоре указано, что если у государства нет денег на компенсацию процентов, тогда эти выплаты должен производить заемщик. То есть, у заемщика нет гарантий того, что через год государство не заявит, что деньги на программу социальной ипотеки у него закончились и что заемщики должны решать теперь свои проблемы сами. Впрочем похожая ситуация была в 2008-2009 годах, когда правительство заявило, что у него нет денег на компенсацию по программе молодежного кредитования и тысячи молоды семей оказались перед огромной проблемой, как теперь вернуть долги банку.
Кроме этого, юристы говорят о том, что социальная ипотека рассчитана на людей, которые могут получить ипотеку и на обычных условиях, то есть они хорошо зарабатывают. Бедные, социально незащищенные люди претендовать на ипотеку от Януковича не могут.