Как распознать мошенников среди застройщиков?

Замороженные, а также недостроенные жилые многоэтажки упрямо напоминают инвесторам о потерянных десятках и сотнях тысяч долларов. «Деньги» узнали, почему замирают стройки и как покупателю избежать незавидной судьбы инвесторов «Элит-строя».

«Раз – и перестали строить, потому что деньги закончились. Так произошло с домом на ул. Борщаговской, 206. Председателя правления кредитного союза «Добробут», который собирал с инвесторов деньги под строительство этого объекта, суд признал виновным в злоупотреблениях и хищениях. Он был осужден к 5 годам лишения свободы», – рассказывает «Деньгам» прокурор прокуратуры Соломенского района Киева Вера Шулякова. По ее мнению, это показательный пример для всей строительной отрасли.

Ведь в срыве сроков строительства не всегда виновен кризис, на который так любят пенять застройщики, – часто им прикрываются, чтобы скрыть собственные грешки.

А прокуратура Севастополя выявила грубые нарушения в привлечении и целевом использовании денег покупателей квартир одной из новостроек. В 2010 году застройщик заключил с местным агентством недвижимости договор, согласно которому оно должно было продавать квартиры.

«По условиям контракта посредники должны были получать деньги от инвесторов и передавать их застройщику. В 2010–2011 годах агентство продало квартир более чем на 2,7 млн. грн. Но в ходе прокурорской проверки выяснилось, что далеко не все деньги инвесторов поступили строителям – 1 млн. грн. риэлторы оставили у себя в карманах», – рассказывает «Деньгам» пресс-секретарь прокурора Севастополя Валерий Ястрембский.

По его словам, сейчас прокуратурой Гагаринского района Севастополя заведено уголовное дело по факту присвоения чужого имущества в особо крупных размерах, ведется досудебное следствие. Проанализировав около полусотни историй «рождения» долгостроев, «Деньги» определили топ-5 причин остановки строительства многоквартирных жилых домов в Украине.

Причина № 1: У застройщика нет своих денег

Если у застройщика только один источник финансирования строительства – продажи квартир, – то в трудные времена этот источник может иссякнуть. Тогда денег от продаваемых квартир для продолжения строительства не хватает, чтобы закрыть возникшую финансовую «дыру». С такой ситуацией столкнулись инвесторы дома по ул. Черняховского, 21-б, в Броварах. Согласно проекту, там должен был вырасти трехсекционный 16-этажный дом на 301 квартиру. Начинала строительство компания «Броварипромжитлобуд». Она обанкротилась еще до начала кризиса, и права на объект перешли компании ООО «Т-Фактор».

Первый камень жилого комплекса был заложен в 2006 году. По планам, новоселье жильцы должны были отметить в 2009 году. Но застройщику до сих пор не удалось выполнить обещания: в 2008 году работы на объекте были заморожены. По данным инициативной группы инвесторов, застройщику удалось продать 161 квартиру. Этих денег на завершение объекта не хватило. А банк, который кредитовал застройщика, во время кризиса приостановил финансирование, – рассказывает президент Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам Алексей Гончарук.

Офис компании «Т-Фактор» сейчас не работает, поэтому связаться с ее директором инвесторам удается только по телефону. «На контакт застройщик идет – он никуда не убегает. Он честно признается: «Не строим, потому что нет денег». Этим летом даже кран со стройки убрали за долги, правда, строительная площадка еще охраняется», – рассказывает член инициативной группы инвесторов Светлана Нестеренко. «Деньги» решили узнать перспективы достройки жилого объекта у директора компании ООО «Т-Фактор» Сергея Гудымы. Увы, г-н Гудыма сослался на свою чрезмерную занятость, отказался общаться с корреспондентом «Денег».

Инвесторы дома в апреле 2012 года зарегистрировали общественную организацию «Общество инвесторов, Черняховского, 21-б». Их цель – стать соучредителями компании- застройщика, чтобы получить контроль над использованием привлекаемых в будущем инвестиций. «Тогда мы самостоятельно начнем искать инвесторов под строительство дома. Найдем деньги – достроим дом. Но в «Т-Факторе» нам сказали, что начнут с нами разговор только после того, как к нам присоединятся все владельцы 161 проданной квартиры. А инвесторы – люди разные, в основном пассивные.

Кто-то не верит в успех нашей затеи, кто-то сильно занят, чтобы прийти на общее собрание», – рассказывает Светлана Нестеренко. Пробовали активисты недостроя обращаться и в другие строительные компании с просьбой достроить их объект. Но пока их общественная организация не получила на правах соучредителя компании-застройщика возможности официально вести переговоры по таким вопросам, никто за их дом браться не хочет.

Резюме: Прежде чем инвестировать, необходимо выяснить, сможет ли застройщик достроить дом, даже если продажи квартир притормозятся. Плохо, если стройка идет преимущественно на вырученные от продажи метров деньги. В этом случае велик риск замораживания строительства.

Причина № 2: Конфликт учредителей

Обычно учредителями компаний-застройщиков выступают несколько человек. Иногда им сложно находить общий язык в вопросах распределения прибыли. В результате – конфликт. Кто-то, прихватив печать и учредительные документы, уезжает. Другие арестовывают счета предприятия. Итог: структура не может нормально функционировать, и бизнес разваливается. «В результате ничего не строится, потому что все деньги украдены», – делится опытом Алексей Гончарук. Иногда такие истории специально инсценируются мошенниками. «Киевский долгострой по проспекту Науки, 66–70, я считаю, возник как раз из-за конфликта учредителей, один из которых сбежал», – говорит Алексей Гончарук.

История «города мечты» по проспекту Науки, 66–70, начиналась в 2005 году. Именно тогда начали собирать деньги у инвесторов. По задумке архитекторов, там должен был вырасти трехсекционный красавец высотой в 21 этаж. «Свой договор я подписал 8 августа 2005 года. Но строительство дома реально началось только в 2007 году, поскольку местные жители выступали с протестами и блокировали строительную площадку», – рассказывает обманутый инвестор Богдан Андрющенко.

По его словам, все договора оформлялись через киевский аграрно-кредитный союз «Сенатек». Желающие приобрести жилье оформляли свое вступление в кредитный союз и вносили часть стоимости жилья как паевые взносы. По уверениям «Сенатека», это был механизм, чтобы уберечь деньги от обесценивания.

Одновременно подписывались договора с застройщиком. «Потом, спустя несколько месяцев, договора переписывали только на “Сенатек”. Вот это и было первым звоночком, что схема может завершиться “кидком”», – считает Богдан Андрющенко. По информации Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, «Сенатек» и «Житловик» были аффилированными структурами. Их офисы находились в одном помещении, а руководство одной компании входило в состав правления другой.

Конфликт их руководителей стал началом конца строительства. В 2009 году по факту мошеннических действий должностных лиц «Сенатека» и «Житловика» были возбуждены уголовные дела. А в 2010 году – начата процедура банкротства компании-застройщика – «Житловика».

«Инвесторы написали исковые заявления, и начались суды. Удалось ли кому-то вернуть свои деньги, не знаю. Моя попытка успехом не увенчалась. Возобновление строительства? Это маловероятно, поскольку мы не являемся собственниками объекта. Например, мои имущественные права подтвердить практически нереально, поскольку дом даже близко не достроен до этого этажа», – резюмирует г-н Андрущенко.

Резюме: Перед инвестированием нужно прояснить: кто строит, кто получает деньги от покупателя, в каких отношениях первые со вторыми, давно ли в партнерах соучредители компании-застройщика. Особое внимание стоит уделить схеме финансирования строительства – если это не договор с фондом финансирования строительства (ФФС) или покупка целевых облигаций, стоит насторожиться.

Причина № 3: Цены обогнали смету

Наиболее частый случай – из-за затянувшегося процесса продажи квартир денег не хватает на своевременное финансирование строительства. Но эта ситуация может фатально усугубиться тем, что процесс может затягиваться настолько сильно, что расходы начнут превышать смету. Дальше – замкнутый круг: в остановившейся стройке новые инвесторы не торопятся покупать квартиры, а инфляция и незапланированные работы сжирают бюджет стройки.

Одесские инвесторы новостройки по ул. Пишоновской (Ковалевского), 20/2, похоже, столкнулись именно с такой бедой. История начиналась в 2007 году, когда компания-застройщик «Консоль ЛТД» начала строительство 16-этажного дома на 96 квартир. Ввести его в эксплуатацию инвесторам обещали в канун 2009 года, но осенью 2008-го работы на строительной площадке были остановлены. Сейчас дом построен только на 80–85%. Все квартиры в нем проданы. Стоимость приобретенного у застройщика жилья пайщики выплатили уже на 100%, но стройка так и не оживает.

«По нашим документально подтвержденным данным, сумма собранных паевых взносов с пайщиков дома № 2 на ул. Пишоновской, 20/2, превышает сметную стоимость строительства на 1,1 млн. грн. По мнению большинства пайщиков, их денежные средства потрачены фирмой на иные цели, не связанные со строительством вышеуказанных домов, что свидетельствует о нецелевом использовании денежных средств», – рассказывает член инициативной группы обманутых инвесторов Александр Ляховецкий. Инвесторы объединились и начали собирать информацию об объекте, обращались в компанию «Консоль» с запросом о состоянии дел на стройке и дальнейших планах застройщика.

Одновременно письма-жалобы были разосланы в Кабмин, Минрегионстрой, мэрию, обладминистрацию и управление архитектуры и градостроительства. Также инвесторы начали активно поднимать шум в СМИ: рассказывать о своей истории журналистам, приглашать на стройку телевизионщиков. «В январе 2012 года на наш очередной запрос относительно сроков возобновления строительства из фирмы «Консоль» пришло письмо, в котором сообщалось, что работы возобновятся в феврале 2012 года, а дом будет сдан в июле 2012 года», – рассказывает Ляховецкий.

Не дождавшись выполнения обещаний, пайщики в июне 2012 года написали в ГСБЭП и прокуратуру с просьбой возбудить уголовное дело по факту мошенничества и растраты их денег. Однако в возбуждении дела было отказано по причине отсутствия состава преступления.

Зато возобновились работы по дому № 2 на ул. Пишоновской. «Работы ведутся крайне низкими темпами. Менеджеры компании предлагают пайщикам согласиться на дополнительные доплаты, отказ от отделки в своих квартирах и продление срока сдачи дома № 2 до середины 2013 года», – рассказывает Ляховецкий.

«Деньги» обратились с официальным запросом в компанию «Консоль ЛТД». «Строительство объекта ведется за средства, полученные по договорам паевого участия. В связи с падением спроса и покупательской способности населения произошла задержка с заключением договоров на объект.

То есть реализация 96-квартирного дома происходила из расчёта 2–3 договора в месяц, что не дало возможности привлечь необходимые объемы средств для финансирования объекта в желаемые сроки. Также в связи с финансовым кризисом произошла задержка финансирования объекта со стороны пайщиков по ранее заключённым договорам. Всё это привело к увеличению сроков строительства.

Что в свою очередь привело к удорожанию объекта в связи с инфляцией. И фирма вынуждена была изыскивать дополнительные средства для завершения строительства», – рассказал председатель правления компании «Консоль ЛТД» Владимир Ясинский. При этом он сообщил, что работы на строительной площадке в этом году возобновлены, и прогнозируемый срок завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию – первое полугодие 2013 года.

А тем временем по отношению к «Консоль ЛТД» начато дело о банкротстве. Если компанию признают банкротом, существует риск, что недостроенный дом передадут каким-то компаниям-кредиторам, и что в этом случае произойдет с правами пайщиков на купленные ими квартиры, предсказать сложно.

Резюме: Даже многолетний опыт строительства и множество сданных объектов в разных регионах страны не спасает застройщика в случае, если стройка ведется преимущественно на деньги от текущих продаж, а затягивание работ приводит к перерасходам сметы.

Причина № 4: Убедительные скидки в начале

«Это неумелые бизнесмены, которые начали продавать квартиры в своем строящемся доме по очень низкой цене. Денег на строительство не хватает, и они начинают придумывать, как их дополнительно получить», – объясняет президент Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам. Яркий пример – возведение ЖК «Нектарный» в Обухове по ул. Киевской, 174-а.

Его строительство начала в 2005 году Первая Украинская Индустриально-инвестиционная компания во главе с директором Вячеславом Никитенко. В рекламных объявлениях, которыми, к слову, и сейчас заполнен весь Интернет, застройщик обещал инвесторам построить в живописном уголке Киевской области современный комплекс из шести секций 16-этажек. «В 2005 году «квадрат» стоил 2,5 тыс. грн. До 2010 года цена выросла практически до 7 тыс. грн. Сегодня дом готов на 80%, и чтобы его достроить, нужно еще не менее 10 млн. грн.», – рассказывает член инициативной группы инвесторов Валерий Глевацкий.

В 2010 году инвесторы, уставшие слушать обещания застройщика, создали кооператив, который объединил 250 человек. От его имени инвесторы пишут письма о помощи мэру, губернатору и даже премьер-министру.

«Деньги» обратились в киевский офис застройщика с просьбой рассказать, что помешало своевременной сдаче в эксплуатацию «Нектарного». В полученном нами ответе застройщик сообщает, что объект сегодня достраивается по кризисной бартерной схеме с подрядными структурами. То есть плата за материалы и работы производится не деньгами, а зачисляется квадратными метрами жилья. «На такой шаг подтолкнула ситуация с отсутствием спроса населения на новое жилье и отсутствие реального платежеспособного покупателя», – утверждают в компании. Руководство заверило «Деньги», что по самому пессимистическому сценарию жилой комплекс будет достроен за 1,5–2 года.

Резюме: Чрезмерные скидки на начальных этапах реализации квартир могут сыграть с проектом злую шутку. Метры-то будут в значительной мере раскуплены, но вот собранных денег на столь же бодрое завершение строительства может и не хватить.

Причина № 5: Проблемы с местной властью

Бывает и так, что застройщик добросовестно достраивает объект в обещанные сроки, но местная власть по понятным причинам начинает сознательно саботировать ввод жилого дома в эксплуатацию. «Такой случай был в Василькове. Там застройщик на 99% построил дом на ул. Солнечной, но из-за ссоры с мэром города не мог сдать дом в эксплуатацию, потому что не мог подключить дом к городским коммуникациям», – рассказывает г-н Гончарук.

Причиной конфликта было изменение требований к взносам от застройщиков в фонд развития города за право строить дома. До 2007 года аппетиты чиновников росли. Каждый застройщик должен был отдавать местным властям до 10% возведенных метров. С приходом кризиса, на фоне запуска правительственных программ поддержки строительной отрасти, требования начали снижаться. И сейчас, после ввода дома в эксплуатацию, застройщик обязан отдавать городу только 2% построенного жилого метража, и не квартирами, а деньгами.

«А деньги-то свои, и тратить их не хочется. А если есть возможность не тратить – застройщики будут искать эту возможность. А городские власти говорят: «Нет, плати 10% квартирами, у нас же с тобой договор от 2005–2006 года», – живописует конфликт Алексей Гончарук.

Резюме: Конфликт с местными властями – самый сложнопрогнозируемый фактор. Лучший выход в такой ситуации – придание максимальной огласки фактам и поддержка застройщика в конфликте с местными чиновниками.

Мастер-класс по достройке

Хорошая новость: при правильном подходе долгострой можно достроить. Это доказали на практике тернопольские инвесторы, которые в 2007 году вложили свои деньги в новостройку по ул. Львовской, 1. Заказчиком строительства выступила компания «Марс-Буд», а генеральным подрядчиком стала «Тернопольская фирма «Будівельник». Дом должны были сдать до конца 2010 года.

Но стройка была заморожена, когда коробку дома выгнали только до 5–6 этажей. Когда инвесторы поняли, что перспектив закончить начатое у застройщика нет, они начали свою борьбу за дом. Первым делом нашли других пострадавших инвесторов, а затем создали кооператив «Львовская-1».

Инвесторы использовали любые возможности придать огласке свою проблему. «Ощутив эффект массовых митингов, мы решили проводить акции протеста под стенами администрации. Апогеем стало проведение акции в июне 2010 года, когда на митинг вышло несколько тысяч человек. Были перекрыты основные дороги в центре Тернополя. После этого учредитель компании был арестован», – вспоминает лидер инициативной группы инвесторов этого дома Богдан Малиняк. Вскоре директор компании-подрядчика Зиновий Щебановский оформил заявление об отказе от участка и просьбу передать его кооперативу. Тернопольский горсовет позволил это сделать.

После получения всех разрешений и улаживания юридических вопросов следовало приступать к поиску денег на достройку дома. «Обойтись только деньгами, полученными от продажи еще свободных квартир, было невозможно. В лучшем случае так можно было привлечь 10 млн. грн., а на завершение строительства необходимо было 15 млн. грн. Нужно было убедить людей доплатить за свое жилье», – объясняет г-н Малиняк. Работы на стройке были возобновлены. Сейчас дом готов на 98%.

Примеры остановки строительства жилых домов и действий инвесторов

Причина (по оценкам инвесторов)	Пример (объект)	Признаки «риска»	Действия инвесторов
Конфликт учредителей	Киев, ЖК «Наш дом», проспект Науки, 66–70	Для учредителей компаний застройщика это первый большой совместный строительный проект	1. Составили список инвесторов дома    2. Наняли команду адвокатов для юридической поддержки    3. Составили и подали в суд исковое заявление с требованием возвратить им вложенные средства
Неправильное планирование бизнеса	Обухов, ЖК «Нектарный», ул. Киевская, 174-а	На момент привлечения денег инвесторов нет примеров удачно завершенных проектов	1. Объединились и создали кооператив инвесторов    2. Наняли команду адвокатов для юридической поддержки    3. Обращались с письмами о помощи к мэру, губернатору и премьер-министру
Конфликт с властью	Васильков, ЖК на ул. Солнечной	Внешних признаков «риска» нет	1. Устраивали акции протеста около органов местной власти   2. Поднимали «шум» в средствах массовой информации
Подвели финансовые партнеры	Бровары, дом на ул. Черняховского, 26-б	У застройщика был один основной источник финансирования – кредитная линия банка	1. Создали общественную организацию – юрлицо    2. Ведут переговоры с застройщиком, чтобы стать соучредителями его компании    3. Ищут инвесторов, которые готовы вложить деньги в завершение строительства дома    4. Обращались к другому застройщику с просьбой достроить их объект    5. Писали заявления в прокуратуру с просьбой проверить компанию-застройщика на «честность»    6. Обращались с письмами к местным и центральным властям
Недобросовестность застройщика	Тернополь, ул. Львовская, 1	- Сомнительная деловая репутация застройщика    - Получена не вся разрешительная документация    - Застройщик одновременно реализовывал много строительных проектов и готовность каждого из них не превышает 50%	1. Нашли данные всех инвесторов дома    2. Объединились в кооператив    3. Проводили массовые акции протеста    4. Возбудили уголовное дело против учредителя компании-застройщика    5. Добились переоформления земельного участка на кооператив    6. Переоформили недострой на кооператив    7. Организовали сбор денег на завершение строительства    8. Оформили всю разрешительную документацию на строительство    9. Достраивают свой дом самостоятельно

Примеры замораживания строек

Город	Объект	Компания-застройщик	Кол-во квартир	Сколько квартир продано	Начало строительства	Год «заморозки»	Степень готовности	Причина остановки строительства
Киев	ЖК «Три богатыря», ул. Борщаговская, 182-б	«Киевреконструкция»	280	около 200	2006	2008	Около 90%	Недобросовестность застройщика
Киев	ЖК на Харьковском шоссе, 19	«УкрИнвестбуд»	более 400	около 400	2006	Строительство ведется слабыми темпами	более 80%	Недобросовестность застройщика
Запорожье	ЖК «Тихий центр», ул. Грязнова	«Константа»	339	около 100	2007	2008	15%	Банкротство застройщика
Харьков	ЖК на ул. Родниковая, 11	«Молодежный ЖСК «Интернационалист-1»	около 300	более 100	2006	2008	10%	Конфликт учредителей
Днепропетровск	ЖК на ул. Кавалерийской, 9, секция 6	Проектно-строительная фирма «Домострой»	более 50	30	2006	2009	более 80%	Недобросовестность застройщика

Как минимизировать риски и защитить права инвестора

Прежде чем покупать строящуюся квартиру, нужно:

1. Изучить репутацию застройщика: исследовать в Интернете форумы и ленты новостей

2. Проверить, есть ли у него разрешения на строительство (сделать это можно тут: http://www.dabi.gov.ua/dozvil_2012.shtm)

3.Поинтересоваться, не втянут ли застройщик в судебные тяжбы (сделать это можно тут: reyestr.court.gov.ua)

4. Расспросить о схемах финансирования строительства, законные схемы две: фонд финансирования строительства и покупка целевых облигаций

5. Убедиться, что в своих договорах застройщик четко указывает срок сдачи объекта в эксплуатацию и свою ответственность за его затягивание

6. Найти в договорах пункт, который запрещает застройщику повышать стоимость кв. м в одностороннем порядке до сдачи объекта в эксплуатацию

7. Проверить, соответствует ли строительный адрес объекта, указанный в договорах, фактическому – иначе можно купить квартиру в несуществующем объекте.

Если строительство остановилось

1. Необходимо разобраться в причинах – отправить письменный запрос застройщику.

2. Если застройщик игнорирует запрос – подать иск в суд с требованием расторгнуть договор и вернуть деньги

3. Проверить статус застройщика в Едином реестре юридических лиц и физлиц – предпринимателей

4. Если в отношении компании начата процедура банкротства – подать иск в суд с требованием признать права собственности на имущественные права

5. Обратиться в правоохранительные органы, чтобы они проверили «честность» застройщика

6. Объединиться с другими пострадавшими в кооператив и переписать незавершенное строительство на него

7. Найти инвесторов и достроить дом самостоятельно

По материалам cripo.com.ua