«Элита-Центр» повторится в масштабах страны?

Закон предоставил прекрасную возможность для уклонения от ответственности и исполнения обязательств по строительству жилья. А «поправки», которые готовят, и вовсе сделают инвестора «козлом отпущения».
Недавнее возгорание обшивки дома в центре Киева оставило после себя множество вопросов. Главный из них – кто ответит за то, что при утеплении новостройки были использованы некачественные материалы?

По идее, ответственность должны нести заказчик работ, исполнитель работ и государственный контролер. Но если контролера найти удастся легко, то с поисками заказчика получилась удивительная накладка.
Многие в городе знают, что дом на Шулявке строили структуры Сергея Тигипко, бывшего владельца «Сведбанка» и экс-вице-премьера. Но, как это водится в украинской реальности, «компетентные органы» в лице прокуратуры теряются, к кому же на самом деле предъявить претензии, и, видимо, тщательно ищут Фукса, на которого можно было бы «повесить» вину за возгорание обшивки жилого дома.

Этот случай показателен для украинской реальности. Оказывается, застройщики могут использовать некачественные материалы, и делать свою работу кое-как. И тут дело не в контролерах, которым могут «дать на лапу», чтобы они закрыли глаза на недоработки. Все дело в отсутствии механизма, по которому можно привлечь застройщика к ответственности.

И все же, некачественная работа - это не самая главная вина строителей в Украине. Куда более циничным является воровство денег людей, которые хотят купить квартиры в новостроях. К примеру, в Киеве строители сплошь и рядом принимают деньги за будущее жилье на подставные фирмы, хотя по закону должны или продавать целевые облигации (абсолютно ничего не гарантирующие, но хотя бы имеющие отношение к застройщику), или создавать Фонд финансирования строительства.
Попросту, желая купить квартиру в новостройке, граждане приходят в отдел продаж некой компании – например, «Укрбуд». Там им предлагают: заключайте предварительный договор с некой структурой N, и переводите деньги в ее пользу. А где-то через полгода, гляди, создадим ФФС, и переоформим бумаги. Для понимания, структура N абсолютно никак юридически не связана с застройщиком. Более того, сам «Укрбуд» оказывается привлеченным генподрядчиком, и также не имеет права продавать квартиры.

Какие гарантии, что человек не лишится своих денег? Никаких? И этот случай не единичен.
Новация

Поэтому нас искренне поразил тот факт, что в Украину могут вернуть инвестиционные договора и договора долевого участия. Так называются документы, которыми в начале 2000-х оформляли продажу квартир в новостройках, и благодаря которым стала возможна «Элита-Центр».

Кроме того, могут появиться три новых вида обязательного страхования, которые приведут к подорожанию квадратного метра построенного жилья.

Но и это не все. Государство может лишиться права контролировать качество работ в возводимых многоэтажках.

Все это – возможные последствия принятия законопроекта, подготовленного Конфедерацией строителей Украины.
Объединение, в которое входят самые известные застройщики страны, разработало документ, который в ближайшее время будет внесен в профильный комитет Верховной Рады.

«Я слышал об этой инициативе, - рассказал «Экономической правде» руководитель известной в Киеве строительной компании. – Предложение было хорошее: если застройщику выданы все разрешения на строительство, а потом объект закончен и принят в эксплуатацию, то уже не нужно проводить государственную экспертизу».

По словам нашего источника, именно из-за существующей зарегулированности многие новостройки после ввода в эксплуатацию могут простаивать еще год, а то и больше. Бюрократы, которые получили «откаты» на этапе выдачи разрешения на строительство, стремятся заработать еще раз.

Действительно, в законопроекте Конфедерации предлагается нечто подобное. Правда, суть механизма за время доработки изменилась до неузнаваемости. То, что начиналось как борьба с коррупционным механизмом, может привести к созданию другого коррупционного механизма.
Квартиры подорожают

Как нам удалось выяснить, автором и вдохновителем документа выступил Юрий Сербин, один из самых авторитетнейших строителей в Украине. Ниже вы можете прочитать интервью с бывшим министром строительства Украины.

По словам автора, к нам попал уже второй вариант предложений, которые будут вноситься в Верховную Раду. Он же признал, что внутри самой Конфедерации и старый, и новый документы не находят однозначной поддержки, и все же Сербин уверен в своей правоте.

Со слов строителя становится ясно, что в принятии подобного законопроекта очень не заинтересовано лобби, представляющее бизнес Фондов финансирования строительства. Они пользуются поддержкой Нацкомиссии по ценным бумагам и фондовому рынку.

Но, как показал наш анализ документа, дело не только в этом.

Если все предложения Конфедерации и Сербина будут приняты, то отрасль жилищного строительства ожидает настоящая революция. Она будет сводиться к нескольким пунктам.

Первый и самый важный – передача в пользу Конфедерации функций по контролю за качеством строительства домов. Для этого предусматривается пункт, который лишает этих функций государство в лице контролирующих органов.

Второе. Такое предложение выносится под соусом того, что государственный контроль подменят страховые компании. Выглядеть это будет так.

Строителей обяжут заключать три вида обязательных договоров страхования.

Казалось бы, это правильно. «По логике, страхование ответственности застройщика – это верно. Тогда возрастает ответственность застройщика. Если что-то идет не так во время строительства, или же с домом возникают проблемы в течение гарантийного срока, то страховая должна буквально изнасиловать заказчика и генподрядчика строительства», - считает наш источник в одной из крупнейших строительных компаний Киева.

Но на практике внедрение страхования чревато несколькими неприятными последствиями.

Прежде всего, страховые платежи будут автоматически закладываться в стоимость строительства. То есть, оплачивать все будут покупатели итоговых квадратных метров.
По словам одного из наших собеседников, если суммарный страховой взнос составит 10%, то стоимость строительства удорожается примерно на 30%. Для населения это выливается в итоге в рост цена на 40-50% за квадратный метр.

Возможно, 10% - это слишком смелые оценки. С другой стороны, давайте считать. Даже если по каждому виду страхования годовой тариф составит 1%, то уже получаем надбавку в 3%. А ведь строительство длится пару лет, да и гарантийный срок эксплуатации дома длится лет десять. Итого, 10% могут оказаться даже заниженной цифрой. Подорожание квадратного метра будет явно немалым.

Впрочем, по просьбе Сербина нам были предоставлены расчеты страховщиков, которые работают с Конфедерацией. По нашей оценке, они даже превышают посчитанные нами цифры. Правда, Сербин утверждает, что страховые тарифы позволят отказаться от услуг ФФС, которые иногда достигают 14% себестоимости готового новостроя.
Помогут ли страховые компании?

Помогают ли сегодня страховые компании бороться с несвоевременной сдачей жилья в эксплуатацию? А с возможным мошенничеством? Нужно ли доказывать, что сам факт страхования не гарантирует вообще ничего?

Конечно, если конечным страхователем не является крупная международная компания с репутацией, которая создавалась десятилетиями, то все может работать. Но нужно еще поискать компанию, желающую перестраховать риски, связанные со строительством жилья в Украине.

Зато украинские страховые компании могут легко обанкротиться. Тогда люди, которые купят квартиры у недобросовестного застройщика, не будут знать, кому предъявить претензии.

Безусловно, Конфедерация предлагает путь решения этого вопроса путем создания так называемого Бюро инженерно-технических рисков. Это своеобразный «общак», который должны создать все компании, занимающиеся страхованием рисков, связанных со строительством. В случае, если страховщик обанкротится, его выплаты на себя должно взять Бюро.

Будет ли эта схема успешной? Может быть, в Европе этот механизм был бы рабочим. Да и в соседней России в январе 2013 года начал использоваться аналогичный механизм. Там президент подписал закон, предусматривающий с 2014 года обязательное страхование ответственности застройщиков перед инвесторами. Делать они это могут через страховые компании и самостоятельно, создавая совместные страховые фонды. Значит, предложение Конфедерации – в духе времени.
Лозунгом компании «Страховые традиции» было «Приятное чувство покоя». За ее банкротство и исчезновение миллионов гривен до сих пор никто не понес ответственности. Фото vip.co.ua

Но исходя из украинского опыта, в жизнеспособности такого механизма есть большие сомнения. На страховом рынке уже много лет существует аналогичный орган – Моторно-транспортное страховое бюро. Оно объединяет страховые компании, которые продают полисы ОСАГО (так называемая «автогражданка»).

Опыт показывает, что МТСБУ не хочет принимать на себя платежи обанкротившихся компаний. Одна из главных причин – у Бюро нет так много денег, и это после стольких лет.

Крайними оказываются обычные граждане, которые имели несчастье застраховаться не у той компании. Хотя функция контроля за своими участниками, опять же, лежит на МТСБУ. И Бюро должно мгновенно поднимать вопрос о запрете конкретной компании заниматься продажей полисов ОСАГО, если компания является проблемной. Но этого не происходит, в силу разных причин. В том числе из-за того, что первые лица МТСБУ не решаются идти на конфликт.

А кто же даст гарантию, что Бюро инженерно-технических рисков окажется более конфликтным, чем МТСБУ? Никто, тем более что строительная среда куда более жесткая, чем страховая. Мало того, что они не допустят лишнего вмешательства в свою работу, так еще и будут до конца делать вид, что у них все нормально.

Напомним, нынешний президент Конфедерации строителей Украины – Лев Парцхаладзе – в свое время был владельцем крайне известной компании «XXI Век». Однако эта структура не смогла выдержать наступления кризиса, и была в итоге продана по частям. Так вот, до самого последнего момента Парцхаладзе делал вид, что «XXI Век» всего лишь испытывает временные трудности. Это не бросает тень на его репутацию, но случай все же показательный как пример поведения застройщика перед лицом проблем.
Так это «XXI Век», который был эталоном прозрачности, потому что провел IPO в Лондоне. А все прочие строительные компании, которые входят в состав Конфедерации, даже не думали внедрять международные стандарты корпоративной ответственности. В критической ситуации, многие из них попросту разорятся, выведя активы на родственные структуры – хлебом не корми.

Что после этого будет делать страховая компания? С наступлением кризиса многие банки пытались вернуть кредиты, выданные недобросовестным заемщикам. Опыт показал, что если бизнесмен не хочет, то он не вернет деньги. Или вернет лишь очень малую часть.

По этой причине независимые, «реальные» страховые компании не хотят связываться с инвестициями физических лиц в строительство жилья. Об этом «Экономическая правда» писала всего четыре месяца назад.

Так, с 2008 по 2010 год существовало обязательное страхование недостроев, однако потом Кабмин отменил собственное постановление на этот счет.

«Сегодня никто не знает, как правильно просчитать инвестиционный риск при строительстве жилья, чтобы иметь правильное представление о надежности объекта или застройщика. Поэтому к предложениям подобного страхования следует относиться скептически», - рассказывал тогда президент Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам Алексей Гончарук.

По его словам, не известно ни одного случая, когда инвестор-«физик» получил выплату от страховой компании, особенно значительную. Он отметил, что проблемные застройщики используют «карманные» страховые компании, которые в случае чего не будут платить.

Вряд ли за полгода что-то сильно изменилось.
Контроль качества уходит

Рискнем предположить, что идея страхования изначально задумывалась ради совершенно иного результата.

Конфедерация предлагает сама контролировать входящие в нее компании. Точнее, не так. Контролировать будут эксперты страховых компаний. Но вот этих экспертов им будут рекомендовать в Конфедерации (читайте интервью с Юрием Сербиным – ЭП). Безусловно, это прямая предпосылка для коррупционных действий.

Автор имеющегося у нас документа предлагает, чтобы при наличии трех обязательных договоров страхования объекты 3-5 категорий сложности (сюда относятся в том числе жилые многоэтажки) не подлежали обязательной государственной экспертизе. Причем, как на этапе выдачи разрешительных документов (до строительства), так и при вводе в эксплуатацию (после).

То есть, при наличии договора об обязательном страховании, начало строительных работ и ввод объекта в эксплуатацию происходят без участия государства. Разрешительные документы, по задумке Конфедерации, должны подписывать заказчик и страховщик!

По задумку Конфедерации, государственного контролера должен заменить страховой инспектор. Дескать, в его интересах следить за тем, чтобы застройщики соблюдали качество.
На одном из заседаний Конфедерации строителей Украины. Фото kbu.org.ua

Безусловно, такая новация выгодна самим строителям. Ведь если они сами будут контролировать качество работ, то эти работы могут быть выполнены как угодно.

Можно лишь представить, на каком этапе такая схема даст сбой. Если в очередной раз сгорит обшивка дома (как в многоэтажке, построенной структурами Тигипко) или обрушится стена в какой-то новостройке, кто будет за это отвечать?

Страховая компания? Застройщик? Конфедерация? Да, случай с домом на Шулявке показывает, что и государственные инспекторы могут нарубить дров. Но сейчас хотя бы есть чиновник, который формально несет ответственность за приемку дома, и к которому придет прокурор. А ведь может не быть и его.

Вглядитесь в список членов Совета директоров Конфедерации, и задайтесь вопросом - кто из них понесет ответственность, в случае форс-мажора?
Инвестиционные договора возвращаются

Но и это далеко не главный сюрприз, который подготовила Конфедерация. Она предполагает возродить к жизни так называемые «инвестиционные договора» и «договора долевого участия».

Напомним, до кризиса 2008 года при помощи таких документов оформляли продажу квартир в новостройках. Конец этому явлению положила история с «Элитой-Центр».

Тогда в несуществующих новостройках доверчивые граждане через инвестиционные договора покупали будущие квартиры. Деньги перечислялись на некие компании, которые потом стали банкротами. Дело закончилось громким скандалом.
Существует мнение, что Александр Волконский (Шахов) взял на себя вину истинных организаторов «Элиты-Центр». Фото mair.in.ua

В тюрьме по делу «Элиты-Центра» сидит человек, который был далеко не главным звеном аферы. Истинный организатор всей операции ходит на свободе, и, по слухам, в Верховной Раде предыдущего созыва был депутатом от Партии регионов. У него дела идут отлично, а вот «инвесторы» до сих пор не могут найти крайних.

В 2008 году после «Элиты-Центра» инвестиционные договоры были запрещены, и застройщиков обязали продавать квартиры через Фонды финансирования строительства (ФФС). Правда, остался еще такой механизм, как целевые облигации, которые также не дают покупателю квартир никаких гарантий.

У многих застройщиков до сих пор нет Фонда финансирования строительства, и они в нарушение закона продолжают заключать прямые договора с населением. Но отсутствие ФФС – это еще не самое дерзкое нарушение.

Например, в Киеве работает застройщик, который имеет порядка 10 объектов. Как писали СМИ, по некоторым из них у него вообще не было разрешений на строительство, но остановить застройщика не мог никто, потому что он якобы имеет отношение к «Семье».

Сегодня эти структуры предлагают киевлянам самые низкие цены на квадратный метр в якобы строящихся объектах. Но на самом деле, строительство или не идет, или движется для виду. Главная цель этих структур – сбор денег с доверчивых киевлян. Чем это закончится, покажет время.

И вот, Конфедерация предлагает узаконить инвестиционные договора. Застройщики смогут и далее собирать деньги напрямую, но уже по закону.
Как же строители предлагают не допустить новую «Элиту-Центр»? Оказывается, что инвестиционные договора получат право подписывать только… члены Конфедерации. И, само собой, нужно заключить упомянутые выше договоры страхования.

Конечно, есть и другой выход. Можно не становиться участником Конфедерации. Тогда страховать риски придется все равно (это обязательно!), но зато придется создавать ФФС и проходить государственную строительную экспертизу. Несложно предположить, что застройщики предпочтут договариваться с Конфедерацией, а не с чиновниками.

Дело в том, что оформление Фонда финансирования строительства является очень трудоемкой процедурой, занимающей полгода и требующей многочисленных взяток. А инвестиционные договора позволяют поставить возле котлована киоск, и уже с первого дня продавать несуществующие квартиры.

Что касается качества, то отпадет необходимость в сертифицированных специалистах, которые сейчас несут уголовную ответственность - главных инженерах, архитекторах, осуществляющих технадзор за строительством.

«Я думаю, они хотят подменить собой государство. Ну и, конечно, заработать», - предполагает руководитель известной в Киеве строительной компании.

Конечно, Конфедерация и автор предложения Юрий Сербин имеют свою точку зрения по данным вопросам, и многие из его тезисов имеют под собой весомые основания.

Но есть ли гарантии, что «Элита-Центр» не повторится? Пока никаких.

***

КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

Интервью с автором законопроекта Юрием Сербиным и расчеты Конфедерации строителей Украины по возможной стоимости страхования читайте здесь (нажмите, чтобы перейти по ссылке)

***

Владимир Грабчак, адвокат, L.L.M, юрист АО Arzinger

Законопроектом вносятся изменения в ряд законодательных актов, которые регулируют жилищное строительство в Украине.

В частности, предлагается монополизация рынка жилищного строительства, поскольку фактически строить жилье смогут только члены саморегулирующей организации, Конфедерации Строителей Украины.

Что означает подобная монополизация, думаю, понятно: недобор денег в бюджет, падение конкуренции на рынке, ухудшение качества жилья, а самое главное - рост цен. В том числе, и в связи с необходимостью оплачивать вступительные, резервные, периодические и иные взносы за членство в организации, а также услуги страхования, о чем речь пойдет далее.

Естественно, наличие такой организации могло бы поспособствовать улучшению качества жилья, соблюдению сроков строительства, а также исчезновению строительных афер и долгостроев. Однако законопроектом не предусматривается ответственность Конфедерации по обязательствам своих членов.

Для этого предлагается внедрить систему обязательного страхование при строительстве жилой недвижимости. Однако, и этот способ является сомнительным. Так, страховые компании, занимающиеся такими видами страхования должны основать объединение «Бюро инженерно-технических рисков», которое будет входить в Конфедерацию Строителей Украины, что уж очень напоминает Моторно-транспортное бюро Украины, которое объединяет страховщиков, занимающихся обязательным страхованием гражданско-правовой ответственности владельцев наземных транспортных средств.

Таким, образом, ответственность застройщика перекладывается на страховую компанию, однако потерпевшей стороне от этого не станет легче, поскольку получить страховое возмещение, как и в случае с автострахованием, может оказать достаточно сложно.

Кроме того, законопроектом предлагается, чтобы наличие таких страховок было одним из условий получения разрешения на выполнение строительных работ, а также на введение объекта в эксплуатацию. А при наличии такого страхование проектная документация на строительство не подлежала обязательной экспертизе, и ввод в эксплуатацию осуществлялся без участия государственных органов.

Такое нововведение, естественно, позитивно скажется на застройщиках, для которых будут облегчены разрешительные процедуры при строительстве жилья, а также на страховщиках, которые получать дополнительные премии.

Однако для общества это нововведения чреваты существенным повышением цен на недвижимость для покрытия дополнительных затрат застройщиков на страхование, а также падением качества вследствие отсутствия контроля. Да и отпадет необходимость в соблюдении качества (все равно, в случае чего, обязанность возместить убытки будет лежать на страховой компании).

Таким образом, законопроект в текущей редакции вряд ли способен придать импульс и усовершенствовать рынок жилищного строительства Украины. Пока что, предполагается его монополизация со всеми вытекающими последствиями, а также отсутствие каких либо механизмов контроля качества строительных работ, и поэтому требует существенной доработки.

***

Адвокат ЮФ «Ильяшев и Партнеры» Арсений Герасымив

Негативные явления, которые наблюдались на рынке недвижимости с 2008 года - как то банкротство строительных компаний и незавершение строительства многих объектов - стали причиной недоверия к инвестированию в новостройки.

Шагом по возвращению доверия к застройщикам могло стать создание организации, которая объединяла бы застройщиков, и членство в которой было бы своеобразным знаком качества и признаком благонадежности застройщика.

Однако такая организация не должна наделяться функциями государственного регулирования в сфере строительства. Такие функции должны быть сохранении за органами государственной власти.

Существует мнение, что только члены такой самоуправляющейся организации могли бы оказывать услуги в сфере строительства. На мой взгляд, такой подход является ошибочным, поскольку последнее стало бы фактическим дублированием лицензированием строительной деятельности.

Поэтому более эффективной мерой могло бы быть усовершенствование процедуры выдачи лицензий и устранение злоупотреблений в этой сфере.

Сегодня инструментарий инвестирования строительства, предлагаемый Законом Украины «Об инвестиционной деятельности» - приобретение облигаций. Он не защищает в достаточной мере прав заказчика строительства, как показал кризис на рынке недвижимости 2008 года. Поэтому необходим дополнительный обеспечительной инструментарий, исключающего мошеннические действия на рынке новостроек.

Таким механизмом могло бы стать обязательное страхование операций по инвестированию строительства недвижимости. Однако обязанность осуществления такого страхования должна быть возложена на застройщика.

***

Ростислав Кравец, адвокат, старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры».

Инвестиционная деятельность в Украине регулируется нормами Закона Украины «Об инвестиционной деятельности».

В соответствии со ст.4 вышеуказанного Закона, инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, может осуществляться исключительно через:

- фонды финансирования строительства (ФФС),

- фонды операций с недвижимостью (ФОН),

- институты совместного инвестирования,

- путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства.

Чтобы установить общие основы привлечения средств физических и юридических лиц с целью финансирования строительства жилья и особенности управления этими средствами, в 2003 году был принят Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью».

Целью этого закона в 2003 году было защита инвесторов от различных мошеннических схем, а также создание определенных гарантий для сохранности инвестиций при финансировании строительства.

Однако еще тогда было не понятно, какие конкретно гарантии получат инвесторы. Как показало время, фактически благодаря этому закону под видом различных ФФС были обмануты тысячи инвесторов.

Банки, финансирующие эти фонды и выдающие кредиты инвесторам, на практике остались в стороне от проблем, переложив их на плечи инвесторов и рядовых заемщиков. Закон предоставил прекрасную возможность для уклонения от ответственности и исполнения обязательств по строительству жилья.

По материалам: cripo.com.ua