Недвижимость украинцев уязвима для мошенников: в новых законах много «дыр»

Смена закона не всегда ведет к улучшению и упрощению существующей процедуры. Наоборот, изменение правил, особенно на первых порах, значительно усложняет жизнь всем участникам, которые должны этих правил придерживаться. Новые правила регистрации недвижимости, которые вступили в силу с начала года, выглядят неплохо на бумаге. На практике все оказалось намного печальнее.
«Так и с новым Законом „О регистрации...“: зарегистрировать недвижимость так же сложно, как и раньше, но по-другому», — замечает старший юрист ЮФ «Лексфор» Ксения Забродская. Для примера юрист приводит ситуацию с оплатой государственной пошлины. Теперь она повышена, и в случае отказа в регистрации ее не возвращают. При отказе в регистрации можно было бы попробовать вернуть деньги через суд. Но на это уйдет много времени, нервов и тех же денег.

Еще одна искусственно созданная проблема, по словам Ксении Забродской, касается недвижимости, находящейся в совместной собственности. Если раньше можно было получить один документ, действительный для всех собственников, где расписывались доли каждого, теперь каждому отдельно нужно самостоятельно обращаться за соответствующим документом. И каждому уплачивать отдельную госпошлину. «Переход администрирования указанного реестра в нашей стране, как всегда, произошел с многочисленными недоработками, промахами и неудобствами, в том числе критическими», — считает старший юрист ЮФ PRAGNUM Дмитрий Жуков.

Мошенники не дремлют
Законом установлено, что права на недвижимое имущество, которые возникли до его вступления в силу, признаются действительными. Но закон не предусматривает автоматического переноса всей информации из предыдущих реестров в новый. Это создает поле для махинаций. Пользуясь нежеланием БТИ передавать реестровые книги Укргосреестру, злоумышленники могут попытаться зарегистрировать недвижимость в новом реестре по поддельным документам. «Если Госреестр прав не наполнен информацией относительно объекта недвижимости, существует риск того, что в скором времени он будет наполнен информацией без участия в этом процессе правообладателей», — предостерегает партнер ЮФ «Антика» Александр Буртовой.

Потому правообладателям стоит уделить время проверке данных, которые содержатся в Госреестре прав, а в случае их отсутствия — позаботиться о переносе информации из предыдущих реестров в Государственный реестр прав (см. «Как перерегистрировать квартиру в новом реестре»).

Сейчас у БТИ забрали монополию на регистрацию недвижимости, поэтому единственный их рычаг — это бумажные реестры со списками собственников, говорит Ксения Забродская. Хоть Закон «О регистрации...» и предусматривает обязанность БТИ в течение трех дней давать ответы на запросы госрегистраторов и нотариусов о праве собственности, но санкции за нарушение этой нормы закон не предусматривает. А как показывает практика, норма с обязательством, не подкрепленная санкцией, работает через раз. Ко всему, данные списки подвержены рискам их утери: время, влажность, пожары.

В новом Госреестре значится лишь информация об объектах, если сделка об их приобретении была оформлена после 2013 года

«Поэтому — если вся информация о праве собственности должна содержаться в электронном реестре, лучше ее туда внести», — советует юрист.

Максим Копейчиков, партнер ЮФ «Ильяшев и Партнеры», отмечает, что отдельные случаи мошенничеств имеют место, однако при отсутствии статистики тяжело сказать, стало ли их больше по сравнению с тем временем, когда регистрацию проводили БТИ. «Разумеется, если собственник уверен или предполагает, что его недвижимое имущество может стать объектом преступных посягательств, направленных на завладение этим имуществом посредством внесения данных в новый реестр на основании не соответствующих действительности документов, целесообразно перенести информацию о настоящем собственнике в новый реестр», — замечает юрист.

Как отказывают регистраторы
По новым правилам нотариус осуществляет регистрацию в случае перехода прав на объект недвижимости (продажа, дарение и т. д.) вместе с оформлением соответствующего договора. В иных случаях нужно обращаться непосредственно в Укргосреестр. Согласно закону, нотариус регистрирует права в день нотариального оформления сделки. Регистратору на эту процедуру отводится 14 дней. Но Александр Буртовой замечает, что существует риск отказа регистратора по непонятным причинам.

Закон вроде бы содержит исчерпывающий перечень оснований для такого отказа. Но существует большая вероятность широкого толкования указанных оснований государственным регистратором по субъективным причинам. «Понятно, когда орган регистрации отказывает в регистрации права собственности на основании того, что какого-то документа не хватает в списке предоставленных, — дополняет Ксения Забродская.

— Но как быть, когда недостающий документ предоставили, госпошлину по второму разу уплатили, но регистратор нашел новое основание для отказа?» Юрист приводит случай из практики, когда основанием для повторного отказа послужило письмо БТИ о том, что техпаспорт на объект составлен с нарушениями, хотя на момент первого отказа такого письма не было.

По словам Максима Копейчикова, часто исчерпывающие основания для отказа вообще не сообщают, ограничиваясь формальной отпиской. Не изменилась и практика, при которой заявителей на приеме убеждают не подавать документы, мотивируя это тем, что все равно будет получен отказ. Юрист замечает, что в органах Укргосреестра, как правило, документы возвращаются по истечении максимально допустимого по законодательству срока.

А квартирка-то заложена!
Всем собственникам необходимо самим срочно позаботиться о переносе информации из предыдущих реестров в Государственный реестр прав

Еще одна проблема нового реестра — он не содержит информацию об обременениях. Таким образом, потенциальный покупатель может столкнуться с ситуацией, когда окажется, что приобретаемый им объект находится в залоге под невыплаченный банковский кредит. Александр Буртовой рассказывает, что, к примеру, при оформлении сделки по купле-продаже квартиры нотариус проверяет наличие или отсутствие ипотек, запретов на отчуждение недвижимости.

Он имеет доступ к реестрам запретов отчуждения и ипотек. Однако такой доступ возможен исключительно в момент нотариального оформления сделки. То есть нотариус не может оформить переход права собственности на объект, находящийся в залоге. Но возможна ситуация, когда в момент нотариального оформления сделки покупатель вдруг узнает, что имущество находится в залоге. Здесь юрист советует для начала попросить продавца переоформить квартиру в Госреестре с перенесением в него всей информации об объекте, что позволит сторонам предстоящей сделки убедиться в «чистоте» объекта недвижимости.

Максим Копейчиков советует потенциальному покупателю выбрать для сделки нотариуса, которому он доверяет. «Нотариус имеет доступ к реестрам, и если он себе не враг, то не удостоверит договор при наличии зарегистрированных обременений. Касательно незарегистрированных обременений — они не имеют приоритета», — комментирует он. Кроме того, дополняет, что если спор об имуществе рассматривается судами и установлено обременение, органы регистрации должны воздержаться от регистрации перехода прав.

Кредиторы тоже недовольны
В то же время Дмитрий Жуков рассказывает, что новые правила регистрации недвижимости не дают возможности должным образом реализовать свои права кредиторам, чьи займы обеспечены недвижимостью. «Наличие двух обособленно существующих реестров (БТИ и Укргосреестра — ред.) привело к тому, что колоссальное количество решений судов просто невозможно исполнить технически, при этом должнику никакого противодействия оказывать даже не нужно», — говорит он. И приводит случай из практики, когда кредитор не может исполнить решение суда о взыскании недвижимости. В государственной исполнительной службе разводят руками: они не могут выявить имущество должника, хотя кредитор точно знает, что должник владеет целой группой объектов недвижимости.

Проблема в том, что в новом Госреестре значится лишь информация об объектах, если сделка об их приобретении была оформлена после 2013 года. Иные данные о праве собственности можно получить лишь в БТИ. «Тем не менее, — рассказывает Дмитрий Жуков, — как заправский монополист, БТИ для всех подобных запросов имеет стандартный ответ, который даже можно увидеть на соответствующем сайте в Киеве». На этом сайте сказано, что БТИ может дать информацию о праве собственности только относительно объекта по конкретному адресу.

То есть, получается, что для определения места нахождения недвижимости должника необходимо предоставить... адрес ее местонахождения. По наименованию или ФИО должника БТИ информации не дает. «Единственным выходом из данной ситуации является объединение и унификация всех реестров, существующих в Украине, в которые вносится информация об объектах недвижимости, и предоставление к ним доступа органам ГИС, — говорит Дмитрий Жуков. — Но, о том, когда это будет осуществлено и, главное, каким образом, остается только гадать».

Как перерегистрировать квартиру в новом реестре
Закон возложил обязанность по переносу данных из реестра БТИ в новый на правообладателей. При этом зарегистрировать свои права можно только в случае первичной регистрации или же в случае получения от государственного регистратора отказа в предоставлении информации по причине ее отсутствия. Потому процедура переноса данных выглядит следующим образом:

а) заявитель (собственник или иной правообладатель) объекта недвижимости подает государственному регистратору заявление о выдаче извлечения в отношении объекта недвижимости и другие документы;

б) государственный регистратор выдает извлечение, в котором сказано о невозможности предоставить информацию относительно объекта недвижимости по причине ее отсутствия в новом реестре, и рекомендует зарегистрировать свои права по новому порядку;

в) после этого заявитель на основании такого извлечения подает заявление о регистрации своих прав по новому порядку.

По материалам: cripo.com.ua